房企年报梳理：房企财报怎么样？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房企财报怎么样？ 证券研究报告 2021 年 05 月 25 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 联系人 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：濮耐转债，国内高温工业用耐火材料龙头企业-申购建议：积极参与》 2021-05-24 2 《固定收益：大宗价格上涨，货币政策 还 要 保 持 支 持 ？ - 利 率 周 报 》 2021-05-24 3 《固定收益：碳中和债、乡村振兴债……这些主题类信用债你都了解吗？ -专题》 2021-05-24 房企年报梳理（2021-5-25） 2020 年底，59 家样本房企中踩 3 条线的有 6 家，踩 2 条线的有 5 家，踩1 条线的有 23 家，而不踩线的房企达到 25 家。相比于 2020 年中报的情况，踩线情况有明显改善。 踩线数量较多的房企，有息负债整体增速更低，且在 2020 年全年融资成本下行的情况下，部分红色档（踩 3 条线）房企融资成本逆势上行，政策对微观企业融资的影响体现比较明显。尽管有息负债整体增速降低，但是部分国企仍实现了较高的有息负债增速，国企整体增速也达到 11.4%，远高于民企 1.7%的增速。 疫情冲击和 2016-2017 年高价拿地冲击了房企的盈利能力，近两年房企毛利率普遍下滑，部分房企出现了盈利的大幅度下滑。未来，前期高价拿地的影响逐渐消化，但结合土地出让均价和商品房销售均价来看，房企毛利率大幅上行的难度较高。 政策持续加压背景下，房企普遍加强对经营性现金流的回收，降低投资支出，资金缺口首次转正。未来，行业整体通过加大债务杠杆进行规模扩张的企业进一步减少。 综合来看，“三道红线”政策出台有效管控了房地产企业债务的激进扩张，尤其是民营房企。当然，短时间内指标的改善可能离不开少数股东权益等报表科目的调整，长期仍然需要通过加强运营管理、合理拿地投资来实现，因而样本房企资金缺口首次转正具有代表性意义。从信用投资的角度来看，建议筛选有优质资产、短期债务压力小、具备差异竞争优势的房企投资。 风险提示：信用风险事件频发，融资政策变动超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 房企“三道红线”表现如何？ ................................................................................................... 3 2. 房企财务表现 ................................................................................................................................ 5 2.1. 杠杆情况 ............................................................................................................................................ 5 2.2. 盈利能力 ............................................................................................................................................ 6 2.3. 偿债能力 ............................................................................................................................................ 8 2.4. 现金流 ................................................................................................................................................. 9 3. 小结 ............................................................................................................................................... 10 图表目录 图 1：房企三道红线情况整理 ..................................................................................................................... 4 图 2：2020 年房企年报踩线情况统计 ...................................................................................................... 5 图 3：房企 2020 年中报踩线情况 .............................................................................................................. 5 图 4：国企有息负债增速明显高于民企 ................................................................................................... 5 图 5：各档位踩线房企的有息负债增速 ................................................................................................... 5 图 6：房企总资产扩张速度快速下降 ........................................................................................................ 6 图 7：房企有息负债扩张速度明显下降 ................................................................................................... 6 图 8：资产负债率、剔除预收账款资产负债率