宏观策略专题报告：地产库存有多高？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Main] [Table_Title] 分析师：陈兴 执业证书编号：S0740521020001 邮箱：chenxing@r.qlzq.com.cn [Table_Report] 相关报告 1 高通胀会来么？ 2 预期目标回归常态，经济注重质量提高——2021 年《政府工作报告》解读 3 经济已经过热了么？ [Table_Summary] 投资要点 今年即便在一系列调控举措出台的背景下，地产行业似乎又实现了一个“开门红”，那么，地产投资的“韧性”年内还会不会继续保持？地产对于经济增长的贡献又将如何？本报告以地产库存状况为切入点对此进行展开分析。  调控措施频出，效果尚未显现。去年底今年初以来，对于房地产行业的调控措施频频出台。但调控政策的效果目前还未充分显现。一方面，从融资端来看，居民中长贷同比持续多增；另一方面，龙头房企销售也迎来“开门红”。  广义库存规模仍大，地产存在去库压力。商品房待售面积是衡量房地产库存最直接的指标。2020 年随着疫情逐渐得到控制，商品房市场销售重新回暖，但商品房库存去化幅度相对有限，2020 年底商品房待售面积基本和 2019 年底时持平。而从库存销售比来看，2020 年下半年以来房地产库存的去化速度就处于近五年的同期新低。事实上，仅通过待售面积指标来考察地产库存，会形成显著的低估。若以历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差来构建更广义的地产库存指标，我们发现，2020 年底全国商品房广义库存超过 70 亿平方米，而以广义库存计算的库存销售比来看。2020 年底全国商品房和住宅的库存去化周期分别为 48.9 个月和 20.9 个月，较 2019 年底均有上升，其中商品房库存销售比回升幅度更大，反映地产行业仍有不小的去库存压力。从现有数据推断，高线级城市地产库存去化的压力或许并不算大，可能还是低线级的三四线城市面临着库存的困扰。。  库存较高融资受限，拿地下降拖累投资。虽然从狭义的库存销售比来看，地产库存压力并不明显，但这是建立在较快销售增速的基础之上。房贷利率环比已有上升，这将会拖累地产销售增速的走低，一旦销售放缓，则地产库存去化和房企资金压力都会进一步加大。在地产库存较高、内外部融资受限的情况下，房地产企业拿地意愿并不积极。从百城土地成交所反映的情况来看，今年前两个月成交面积增速由正转负、显著下滑，而剔除基数影响的全国购置土地面积增速跌幅也有所扩大。这会逐渐传导到开工端，特别是带动新开工面积增速的回落。2019 年以来，建安和设备投资对于房地产投资的拉动作用不断加强，新开工回落拖累建安投资增长，将使得地产投资前景蒙尘，即便土地费用部分或有支撑，但对于实体经济拉动作用不强。对于主要靠地产需求拉动的中上游行业而言，地产投资增速中枢的下降无疑也会增加其库存去化的压力。  地产韧性难保持，制造业投资望接棒。2020 年为应对疫情冲击造成的货币增速高企，带来了资产价格的大幅上涨，楼市也因此再度繁荣。去年地产销售和投资表现突出，成为拉动经济快速回升的主要力量。虽然我们肯定地产对于拉动经济快速恢复所做出的贡献，但是资产价格的高企无疑使得贫富差距有所扩大，这在很大程度上阻碍了消费需求的释放，不利于经济的进一步恢复。在房住不炒的政策基调下，地产行业又面临着广义库存较高的问题，地产投资的韧性在今年内或将难以保持。投资恢复的动力或将由制造业投资接棒。政策对于创新活动尤为重视，研发能力较强的制造业企业将迎来更好的发展前景，装备制造、医药等领域或将因此受益。 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。 内容目录 1. 调控措施频出，效果尚未显现 ........................................................................ - 4 - 2. 广义库存规模仍大，地产存在去库压力 ......................................................... - 5 - 3. 库存较高融资受限，拿地下降拖累投资 ......................................................... - 8 - 4. 地产韧性难保持，制造业投资望接棒 ........................................................... - 10 - [Table_Industry] 证券研究报告/宏观策略专题报告 2021 年 03 月 15 日 地产库存有多高？ 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 调控措施频出，效果尚未显现 ........................................................................ - 4 - 2. 广义库存规模仍大，地产存在去库压力 ......................................................... - 5 - 3. 库存较高融资受限，拿地下降拖累投资 ......................................................... - 8 - 4. 地产韧性难保持，制造业投资望接棒 ........................................................... - 10 - qRmPrPxOnMqQtMpMoRqMoPbRaO6MtRqQtRmNlOqQsReRnMqO8OoMnOMYoOmQMYrNqR 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 图表目录 图表 1：房地产贷款集中度要求（%） ............................................................... - 4 - 图表 2：居民部门短贷和中长贷同比多增额（亿元） ......................................... - 5 - 图表 3：五大和百家龙头房企销售面积增速（%） ............................................. - 5 - 图表 4：商品房销售面积和待售面积累计同比增速（%） .................................. - 6 - 图表 5：全国商品房狭义库存销售比（月） ........................................................ - 6 - 图表 6：全国住宅和商品房广义库存（亿平方米） ............................................. - 7 - 图表 7： 全国商品房和住宅广义库存去化周期（月） ....................................... - 7 - 图表 8：十大城市商品房