宏观专题报告：房地产调控引发的故事

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table Summary] 报告摘要： 2021 年以来的宏观经济和货币政策变化，很多都与房地产调控有着密不可分的关系。  本轮房地产调控的展开 央行和银保监会2020年底联合发布的房地产贷款集中度管理制度，拉开了本轮房地产调控的大幕。从总量视角看，2020年房地产贷款增速并不算高，但除了总量视角外，还需要结合结构视角。2020年，个人住房贷款与总体房地产贷款的偏离值得关注。此外，问题还在于，控房价只管住房地产贷款总量和结构并不够，由于个人经营性贷款利率低于房地产贷款利率，存在信贷资金借道个人经营性贷款进入房地产市场的可能性。  房地产调控引发的货币政策变局 最近一段时间，就在热点城市密集出台新一轮房地产调控措施的同时，流动性回归紧平衡格局。从一个更大的视角看，流动性收紧和房地产调控不是相互隔离的、相互孤立的，而是可以看作一组有组织有协调有统筹的共同行动。从央行的角度看，流动性、资本和利率三大约束是一个长效机制，当鼓励信贷增长支持实体经济时，央行放松这三大约束；当希望调节信贷总量或信贷结构时，央行收紧这三大约束。  2021年经济增长可能持续超预期，房地产调控和金融调控可能持续较长时间 学术界有学者提出观点，认为中国经济潜在增速正在逐步下台阶，假如这种观点成立，2021年GDP增速高将完全是由于低基数原因，基数因素消退后将重新下行。然而，从柯布-道格拉斯总量生产函数出发，我们认为中国经济的潜在增速可能比市场预期更高。由于实际增速围绕潜在增速波动，这意味着中国经济实际表现可能比市场预期更好。在这样的宏观环境中，房地产调控和金融调控可能持续较长时间。  风险提示： 全球疫情再度恶化、全球政治经济不确定性加大等。 民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：解运亮 执业证号： S0100519040001 电话： 010-85127665 邮箱： xieyunliang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 [Table Title] 宏观研究 房地产调控引发的故事 宏观专题报告 2021 年 03 月 12 日 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 本轮房地产调控的展开 .................................................................................................................................................. 3 1.1 房地产贷款集中度管理制度拉开调控大幕 ..................................................................................................................... 3 1.2 个人经营性贷款对房价起了推波助澜的作用 ................................................................................................................. 6 1.3 管住房地产市场需要综合运用多种手段 ......................................................................................................................... 7 2 房地产调控引发的货币政策变局.................................................................................................................................... 8 2.1 流动性收紧与房地产调控同时发生 .................................................................................................................................. 8 2.2 央行态度的转变 ................................................................................................................................................................. 9 2.3 狭义流动性收紧对广义流动性的传导 ........................................................................................................................... 10 3 本轮调控和货币政策收紧会持续多长时间？............................................................................................................. 12 3.1 中国潜在增速逐步下台阶的看法可能是错的 ............................................................................................................... 12 3.2 2021 年全要素生产率可能开始新一轮快速增长 ........................................................................................................... 12 3.3 经济增长良好意味着房地产调控可能持续较长时间 .................................................................................................... 16 风险提示： ...................................................................................................................................