房地产行业2018年中期投资策略：投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳 —— 房地产行业 2018 年中期投资策略 2018 年 6 月 19 日 崔娟 房地产行业分析师 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院号楼 层究开发中信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 邮编：100031 投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳 2018 年中期投资策略 2018 年 6 月 19 日  政策展望：房地产调控目标不动摇，住宅租赁市场将快速扩容。从政策导向看，“去杠杆”方向不变，但同时要兼顾经济转型升级和防范系统性金融风险。预计下半年，货币政策将保持稳健中性，适时微调。近期，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。住宅租赁市场在政策利好的推动下将快速扩容。  市场展望：商品房销售预计将触底企稳，房地产投资将保持稳健增长。  主要城市 4 月份以来销售增速有所回升。从回暖原因看，一方面开发商二、三季度加快推盘，另一方面，本轮房地产调控已持续两年，前期持观望态度的刚需和改善型需求逐步入市，限价政策也加速了需求的释放。此外，人才吸引政策在一定程度上也刺激了当地房地产市场的回暖。2018 年 1-5 月份，全国商品房销售面积同比增长 2.9%，较 1-4 月份增速回升 1.6 个百分点，下半年商品房销售或将触底企稳。  2018 年一季度，房地产投资同比增长 10.4%，增速达到 2015 年 3 月份以来的新高。2018 年1-5 月份，房地产开发投资累计完成额同比增长 10.2%，其中 3 至 5 月份单月同比增速分别为 10.84%、10.2%和 9.78%。由于 2016 年和 2017 年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此 2018 年投资增速将保持稳健增长应是大概率事件。  保持行业“中性”评级。我们认为宏观上“去杠杆”的方向不变，商品房市场调控目标不动摇，房企融资环境依然趋紧，保持行业“中性”评级。可关注受益行业集中度提升的大型房企，如万科 A（000002）、保利地产（600048）和华夏幸福（600340）。  风险因素：房地产调控加码程度超预期；商品房销售下滑超预期；货币政策持续收紧。 本期内容提要: 证券研究报告 行业研究——投资策略 房地产行业 看 好中 性看 淡 上次评级：中性，2017.12.11 房地产行业相对沪深 300 表现 -15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房 地 产 (申 万 )沪 深 300 资料来源：信达证券研发中心 行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152 总市值（亿元） 22617 流通市值（亿元） 18708 信达覆盖家（只） 9 覆盖流通市值（亿元） 6613 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 83326867 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 相关研究 《市场持续回落调整，城市分化格局延续》2017.12 《下半年将持续调整，关注行业龙头企业》2017.6 《回落调整是主基调》2016.12 《销售保持稳定，新开工增速超预期》2016.11 《调控加码，因城施策》2016.10 《宽松仍将持续，销售再创新高》2016.8 《库存分化明显，业绩改善可期》2016.6 《2015 年房地产市场触底回升，期待去库存政策发力》2016.1 《去库存压力犹存，政策红利将持续释放》2015.12 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 目 录 政策展望：房地产调控目标不动摇，住宅租赁市场将快速扩容 .................................................... 1 宏观货币政策：保持稳健中性，适时微调 ...................................................................... 1 房地产行业政策展望：商品房市场调控目标不动摇，住宅租赁市场快速扩容 ................. 1 市场展望：房地产投资将保持稳健增长，商品房销售预计将触底企稳 ........................................ 1 近两月主要城市销售增速有所回升 ................................................................................. 2 主要城市销售价格增速下滑趋势趋稳 ............................................................................. 3 商品房整体库存压力有一定下降 ..................................................................................... 4 房地产开发投资 3 月份以来小幅回升 ............................................................................. 4 板块盈利能力有所回升，一季度净利润实现快速增长 .................................................................... 5 2018Q1 房地产板块净利润实现快速增长 ....................................................................... 5 房地产板块盈利能力有所回升 ........................................................................................ 6 总体负债率继续攀升 ...................................................................................................... 6 预收账款稳健增长 ...................................................................................................