房地产行业：郑州新政限制地价涨幅，房企密集融资分化显著

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3% -7% -11% 相对收益 -13% -21% -42% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 123 总市值（亿） 8640 流通市值（亿） 7457 市盈率（倍） 11.95 市净率（倍） 1.04 成分股总营收（亿） 6191 成分股总净利润（亿） 624 成分股资产负债率（%） 123.32 [Table_Report] 相关报告 《东北证券物管行业点评：承接中央政策导向，四川首发响应推动行业发展》 --20210114 《央行再提长效机制，“三道红线”试点房企或将扩围》 --20210111 《东北地产物管周报：政策利好打开行业空间，物业板块持续升温》 --20210111 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 郑州新政限制地价涨幅，房企密集融资分化显著 报告摘要： [Table_Summary] 市场表现：上周申万房地产板块收于 3793.42 点，累计上涨 1.29%，同期上证综指累计下跌 0.10%，深证成指累计下跌 1.88%，沪深 300累计下跌 0.68%；横向对比，板块表现位于上游。 公司动态：荣盛发展控股子公司荣万家自 1 月 15 日在香港联交所主板上市，公司持有荣万家 2.36 亿股，占比 62.64%。 行业新闻：2020 年 12 月一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨 3.9%、8.6%。 土地市场：1 月 4 日-1 月 10 日，全国百城合计成交土地建面 938 万方，环比-76.8%，同比-69.7%；楼面价 2677 元/平，环比-11.1%，同比-28.5%；溢价率为 15.3%，环比上周走阔 9.0%，同比走阔 6.0%。 成交市场：1 月 8 日-1 月 14 日，新房成交面积 416 万方，环比 22.4%，同比 19.5%，年初至今累计成交面积 755 万方，同比+13.8%，其中一线城市上周成交面积 85 万方，环比 4.7%，同比+13.9%。 推盘去化：1 月 8 日-1 月 14 日，15 城商品房推盘面积为 256 万方，环比 94.1%，同比 13.6%；去化周期为 17.7 月，相比上周-0.1；批售比（移动平均 3 月）为 1.24，相比上周-0.06，相比去年-0.18。 重点事件点评：今年以来，各大上市房企完成近 40 单债券融资，融资成本区间为 2.70%~15.00%，房企间融资分化显著，龙头房企如龙湖、中海，融资成本处于低位优势持续。此轮融资潮已现融资分化，具有融资优势房企将提高竞争力，行业集中度提升加速；1 月 8 日，郑州出台《关于加强土地出让管理工作的意见》指出：确保全市年度宅地价格变化幅度小于 5%；报价达到出让起始价 120～130%熔断；地价可按周边房价 10%浮动确定。新政明确规定地价涨幅，以及按照10%浮动房价-（平均建安成本+财税费+利润）倒推出的地价，将使得拥有更优管理效益以及融资成本龙头房企脱颖而出，保障拿地质量提升利润率水平。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升服务和招商积余。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.95 3.44 3.91 4.56 8.71 7.66 6.57 买入 保利地产 15.52 2.34 2.76 3.25 6.63 5.62 4.78 买入 金科股份 7.13 1.06 1.34 1.65 6.73 5.32 4.32 买入 荣盛发展 6.47 2.10 2.59 3.04 3.08 2.50 2.13 买入 蓝光发展 4.51 1.15 1.65 2.00 3.92 2.73 2.26 买入 -20%-10%0%10%20%30%40%2020/12020/42020/72020/10房地产沪深300发布时间：2021-01-17 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 31 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 市场表现：A 股地产板块跑赢大盘，内房股涨幅位居恒生板块中游 .................. 5 1.1. 板块表现.......................................................................................................................................... 5 1.1.1. A 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.1.2. H 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.2. 个股表现.......................................................................................................................................... 6 1.2.1. A 股个股表现................................................................................................................................................ 6 1.2.2. H