房地产行业：销售靓丽开工持续回暖，土地成交规模年末翘尾

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 1% -4% -7% 相对收益 -7% -18% -37% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 123 总市值（亿） 8887 流通市值（亿） 7666 市盈率（倍） 12.28 市净率（倍） 1.07 成分股总营收（亿） 6191 成分股总净利润（亿） 624 成分股资产负债率（%） 123.32 [Table_Report] 相关报告 《东北地产物管周报：荣万家登陆港股，四川首发响应物管支持政策》 --20210118 《郑州新政限制地价涨幅，房企密集融资分化显著》 --20210117 《东北证券物管行业点评：承接中央政策导向，四川首发响应推动行业发展》 --20210114 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 销售靓丽开工持续回暖，土地成交规模年末翘尾 报告摘要： [Table_Summary] 累计投资增速企稳，新开工持续回暖。12 月投资额同比+9.3%，增速环比收窄 1.6pct，投资增速高位持续回落。整体来看，房地产投资当月增速连续两月小幅回落，主要系融资新规压力和流动性环境收紧下，房企拿地投资趋于审慎，传导至土地购置费导致其增速呈现放缓迹象，对整体房地产开发投资完成额的拉动作用逐步回落，叠加年尾新开工持续回暖支撑施工投资持续走阔，整体来看，房地产投资增速稳中承压。12 月新开工同比+6.3%；同期竣工同比-0.2%。竣工增速继 10 月回正后延续回落趋势。竣工单月增速在年尾再度降至负值，主要受去年同期较高基数，竣工可延期的纾困政策使得工期延长，融资新规下房企加快竣工结算增厚净资产的诉求仍是主流，我们维持未来 1-2 年内竣工增速将趋势性改善的预期和判断。 当月土地购置面积大幅改善，各线城市溢价率回落。12 月土地购置面积同比+20.5%，增幅环比+36.2pct，土地购置面积增速连续 5 月回落后大幅改善。百城土地溢价率为 9.9%，环比-6.4pct。年尾土地市场翘尾主要系部分地方政府迫于财政压力，加大土地出让；但从百城数据来看，百城整体供应成交均现下行态势，各线城市溢价率均有较明显回落，与流动性预期收紧及融资新规压力下土地市场降温预期相符，我们认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓，房企土地投资也将更加审慎。 全年销售面积、金额再创历史新高，当月销售金额增速小幅走阔。12月商品房销售额 24,644 亿元，同比+18.9%，增速环比+0.3pct；销售面积同比+11.5%，增速环比-0.6pct。整体来看，三道红线压力下房企加大推盘、加速回款改善资产负债表意愿充足支撑四季度销售市场火爆程度维持高位。展望未来，各城市市场或将进一步分化，核心一、二线城市市场需求韧性依旧，弱三、四线城市棚改退场需求透支、购买力瓶颈制约，叠加居民按揭贷款占比受限，预计销售市场稳中承压。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 31.28 3.44 3.91 4.56 9.09 8.00 6.86 买入 保利地产 16.10 2.34 2.76 3.25 6.88 5.83 4.95 买入 金科股份 7.60 1.06 1.34 1.65 7.17 5.67 4.61 买入 荣盛发展 6.73 2.10 2.59 3.04 3.20 2.60 2.21 买入 蓝光发展 4.61 1.15 1.65 2.00 4.01 2.79 2.31 买入 -20%-10%0%10%20%30%40%2020-12020-42020-72020-10房地产沪深300发布时间：2021-01-20 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 19 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 累计投资增速企稳，施工投资稳步支撑 .................................................................. 4 2. 新开工持续回暖，竣工年尾再度回落至负值 .......................................................... 6 3. 当月土地购置面积大幅改善，各线城市溢价率回落 .............................................. 7 4. 全年销售面积、金额再创历史新高，销售市场年尾翘尾 .................................... 10 5. 到位资金增速高位走阔，首套利率再度下行二套利率持平 ................................ 13 图表目录 图 1：商品房开发投资完成额累计同比 .....................................................................................................................4 图 2：住宅开发投资完成额累计同比 .........................................................................................................................4 图 3：商品房单月开发投资完成额与单月同比 .........................................................................................................5 图 4：住宅单月开发投资完成额与单月同比 .............................................................................................................5 图 5：施工投资额与土地购置费累计