2020年广州房地产市场总结暨2021年展望

FORFUTURE2020年广州房地产市场总结暨2021年展望POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年1月FORFUTURE总体向上势能有望维持，成交量保持1000+万㎡高位，中心区、近郊、南沙价格有一定上涨预期；但全国信贷环境预期收紧，外围供过于求，整体市场较难达到过热态势，格局分化持续机会点：随着政策体系完善，旧改或再提速风险点：①南沙等过热/价格上涨明显区域人才购房等政策有一定收紧压力；②全国层面房企/居民端信贷环境偏紧近远郊政策环境宽松（黄埔、番禺、南沙、花都人才购房政策放松）土地市场热度传导（中心四区、南沙土拍热度高，价格预期高）产业和规划利好（南沙、黄埔等区利好多）莞深外溢客群增量（南沙承接大量莞深外溢客，增城承接少量）供应放量（2018-2019年土地成交不断创新高）✓ 新建商品住宅：下半年供求明显放量✓ 2020年供应1231万㎡，同比↑46%，创历史新高✓ 成交1091万㎡，同比↑ 27%，稍高于2015年量，仅次于2016年最高位1403万㎡。✓ 二手住宅：成交宗数13万套，同比↑ 22%，成交1236万㎡，同比↑21%供应充足购房政策环境较为宽松2019-2020年宅地成交1076、1536万㎡，不断创新高✓ 分区、板块市场分化明显，中心四区热度上升，价格上涨；近郊、南沙核心板块热度提升；增城、从化等外围板块上半年加大以价换量力度各分区、板块市场分化展望2021年复盘2020年开启向上新周期 核心区域引领激发交投活力2020年住宅市场升温明显，下半年放量，年度供应创历史新高，成交量仅次于16年，为历史第二高位FORFUTURE特点分区人才政策供应放量地市热度传导规划、产业利好2020年市场热度变化/特点2020年住宅供应①2020年住宅成交2020年底住宅库存量库存去化周期2020年宅地成交量2021年市场预判总体热度较高天河、海珠、荔湾、越秀√政策严格，新房供不应求，二手市场较热，价格上涨9912315715.2138供应增加，保值/改善需求回流核心区热度延续，地价高企驱动新房价格居高核心板块热度较高黄埔√√√叠加天河热度传导，热度提升，近天河板块热度更高2071801127.5103强劲产业带来需求、旧改加速释放拆迁户购房需求总体成交势能延续，热度传导至东部板块南沙√√√√供求创历史新高，板块分化明显23119916610.0305（1.53倍）热度延续，但人才政策存一定收紧风险刚需板块竞争激烈，改善板块价格有上涨预期番禺√√华南板块热度高，其他平稳13010011914.4143地缘改善需求持续释放，市场总体平稳运行，分化延续，配套完善的华南板块热度高人才政策助力，总体市场平稳白云√√供应放量，库存压力大，北四镇出现以价换量109509422.6158（3.16倍②）供应继续放量，库存压力加剧中心区稳，北部四镇+白云湖竞争压力大花都√人才政策助力走量11712017817.8153土地成交量增长明显，供应充足，市场平稳上半年营销加码促走量，目前价格稳增城年初加大降价，叠加大打渠道、莞深客补位促走量，目前价格较稳28626822510.1440（1.64倍）与天河、黄埔价差拉大增加外溢需求，供应充足，隐性库存大，有望维持走量从化上半年小幅降价走量，目前价格走稳52526314.796（1.85倍）土地成交量大，供应充足，市场小幅扩容，价格平稳①以上均为新建商品住宅口径数据；②宅地成交/新建商品住宅比值各分区、板块市场表现分化中心四区、近郊/南沙核心板块热度较高；增城/从化年初加码营销促走量FORFUTURE投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究FORFUTURE宏观和政策环境01.土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判02.03.FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观政策环境FORFUTURE701 宏观经济环境：1）国际环境疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显30.0040.0050.0060.0070.00图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）2020（全年）中国6.11-6.83.24.92.3美国2.20.32-9.03-2.91-4.3英国1.3-2.08-21.46-9.58-9.8欧元区1.3-0.3-14.9-4.3-8.3图：主要经济体GDP增速走势•美国洛杉矶发布封锁令•意大利所有酒吧和餐馆必须在下午6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门•西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态•英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反扑•中国：已有5支疫苗进入三期试验•英国：批准疫苗上市，允许大规模接种•美国：morderna疫苗计划开展儿童测试•俄罗斯：卫星V疫苗即将大规模接种•法国：sonofi疫苗进入人体实验阶段•日韩：投入大规模预算购买疫苗美国：57.5英国：55.6欧元区：53.8中国：52.1全球主要经济体加速复苏，PMI先行指标已恢复至景气区间，叠加疫苗取得突破性进展，外部经济预期逐渐好转，但由于疫苗落地进程尚未明确，2021年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，预计是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。资料来源：保利投顾研究院整理注：美英欧全年数据为IMF预测值FORFUTURE01 宏观经济环境：2）国内环境经济复苏加快，房地产是重要抓手；货币环境中性趋紧我国经济延续加快恢复态势，全年GDP增速2.3%，其中四季度增长6.5%，经济预期持续好转带动居民收入预期向好。房地产、基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手。货币金融环境方面，疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升，当前政策站位发生明显转变，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计2021年货币政策将更关注风险防范。经济指标10月11月全年GDP增速-1.6%(上半年累计)0.7%(前三季度累计)2.3%出口累计同比2%3.3%4%社零累计同比-5.9%-4.8%-3.9%固投累计同比1.8%2.6%2.9%房投累计同比6.3%6.8%7%制造业投资累计同比-5.3%-3.5%-2.2%基建投资累计同比3.0%3.3%3.4%制造业PMI51.452.151.9(12月)连续10个月高于临界点财新制造业PMI53.654.92010.12以来新高53.0(12月)财新服务业PMI56.857.82010.5以来次高56.3(12月)图：中国宏观指标最新数据资料来源：保利投顾研究院整理0.002.004.006.008.0010