2020年11月房地产行业观察：政策频出规范住房租赁市场，一线城市楼市热度高

1 / 11 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 12 月 11 日 远东研究·行业研究 摘 要 作 者：陈心洁 邮 箱：research@fecr.com.cn 11 月，30 城商品房成交保持较高水平。30 城商品房成交面积环比上升 7.64%，同比上升 6.77%，其中一线城市热度较高。11 月末，十大城市商品房库存总量环比小幅上升。百城新建住宅均价环比涨幅小幅收窄，环比上涨的城市个数比上月少 2 个。11 月百强房企整体业绩同比增幅继续收窄，但仍超去年同期近两成。 11 月，土地市场继续降温。供应土地环比大增八成，但成交土地环比减少三成。其中，一线城市成交土地量价齐涨，二、三线城市量跌价涨；三线城市溢价率升幅较大。 房地产政策方面：中央以保障性租赁住房为着力点，完善住房保障体系相关法规和政策；高层再次强调防范房地产金融风险，坚持房住不炒。地方政策则以住房租赁市场监管、房地产市场监管、人才政策为主。 重点房企动态方面：上坤地产在港交所敲钟上市；保利签约总投资额约 300 亿元的广州花都旧改项目。 展望未来，住房保障体系相关法规和政策会持续推出，住房租赁市场监管、房地产市场监管将不断加强。预计“十四五”时期房企融资环境依旧趋紧，房企应及时改变经营策略，提质增效，“城市更新”或许是一条不错的赛道。 相关研究报告： 1.《土地市场供求走低，“十四五”规划促住房消费——2020 年 10 月房地产行业观察》，2020.11.16 2.《多地收紧调控稳房价，房企信用债频暴雷——2020 年 9月房地产行业观察》，2020.10.22 3.《房企信用风险事件频出，中央祭出“三道红线”——2020 年 8 月房地产行业观察》，2020.09.16 4.《百强房企销售超预期，多地收紧房地产调控——2020年 7 月房地产行业观察》，2020.08.12 5.《30 城商品房销售同比转正，土地市场供求均走高——2020 年 6 月房地产行业观察》，2020.07.16 政策频出规范住房租赁市场，一线城市楼市热度高 ——2020 年 11 月房地产行业观察 2 / 11 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 12 月 11 日 远东研究·行业研究 一、行业运行动态 （一）房地产市场 1. 11 月 30 城商品房成交面积继续保持较高水平，一线城市楼市维持高热度 根据 Wind 30 城数据，11 月样本城市商品房成交面积 1685.94 万平方米，环比上升 7.64%，同比上升 6.77%（图1）。30 城商品房成交面积同比增速连续第 3 个月回落，但回落速度有所放缓；连续 6 个月同比为正，表明楼市成交与去年同期相比持续保持较高水平。 图 1：Wind 30 城商品房成交情况（2014.01-2020.11，单位：万平方米，%） 注：Wind 30 城样本包括 4 个一线城市（北京、上海、广州、深圳）、14 个二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和 14 个三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州），其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山11 个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。30 城实际样本数为 32 个。 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 11 月，30 城中一线城市商品房成交面积 423.61 万平方米，环比上升 13.14%，同比上升 50.40%；二线城市商品房成交面积 740.29 万平方米，环比上升 6.02%，同比下降 4.57%；三线城市商品房成交面积 522.05 平方米，环比上升 5.76%，同比基本持平（图 2）。从商品房成交面积同比来看，11 月 30 城中各线城市成交情况有所分化，一线城市同比增速（超五成）仍维持较高水平，二线城市同比降幅收窄，三线城市同比升幅收窄。从商品房成交面积环比来看，各线城市环比均上升，其中一线城市升幅较大。 -80-60-40-2002040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-1030大中城市:商品房成交面积30大中城市:商品房成交面积:同比（右轴）mNmPqOvMmNnNsNsRpQtPoP8O9R6MoMmMpNnNeRmNoMjMoPnM8OmOsRuOtRwOxNpMtO 3 / 11 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 12 月 11 日 远东研究·行业研究 图 2：Wind 30 城中各线城市商品房成交情况（2014.01-2020.11，单位：%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 分城市来看，11 月一线城市热度又有所抬头。从环比来看，四个一线城市商品住宅成交面积除上海（-8.09%）外均上升，其中北京（58.04%）升幅较大，广州（7.47%）升幅较小；从同比来看，北京（92.53%）和深圳（84.14%）升幅仍维持在较高水平。其他二、三线城市中，成交面积环比上升的个数较 10 月有所增加，可能是受 10 月中秋-国庆节假日影响。从环比来看，江阴、成都升幅较大，环比分别上升 60.61%、49.98%；韶关降幅较大，环比下降40.57%。从同比来看，厦门、福州升幅较大，同比分别上升 235.03%、108.68%；江阴降幅较大，同比下降 63.96%。 2. 11 月末十大城市商品房库存总量环比小幅上升 根据 Wind 数据，11 月末十大城市商品房可售面积 8566.45 万平方米，环比上升 1.44%，同比上升 11.22%。其中，一线城市商品房可售面积 3073.07 万平方米，环比上升 0.67%，同比上升 9.71%；二线城市商品房可售面积5493.38 万平方米，环比上升 1.87%，同比上升 12.08%（图 3）。金九银十房企打折促销影响逐渐消退，二线城市商品房可售面积同比增速小幅上升。 分城市来看，11 月末十大城市库存环比大多上升，其中深圳、苏州升幅较大，环比分别上升 8.66%、7.30%；上海降幅较大，环比下降 5.35%。11 月末十大城市库存除上海（-11.23%）和深圳（-1.37%）外同比均升，其中苏州和杭州升幅