2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告

亚太区年房地产市场新兴趋势 ® 报告2021 年亚太区房地产市场新兴趋势报告®联合出品方：目录2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告® i iv 报告摘要 vi 读者须知 1 第一章：拐点将至 3 不确定的市场 5 ...直至曲终 7 不良资产—— 漫长的等待10 企业资产出售10 关注开发风险11 继续转向安全资产12 卖旧买新12 建后出租住宅12 物流地产13 数据中心15 有悖常识的赌注16 中国内地新热潮17 疫情加速环保议程20 适应性很关键21 总体规划滞后24 第二章：房地产资金流动26 跨境投资大幅收缩28 银行仍在放贷29 债务基金仍处于困境31 没有路演，就没有融资31 投资人转向公开市场32 绿色债券和“漂绿”35 第三章：资产类型展望36 写字楼37 各执己见38 轮用办公桌让位开放空间38 灵活空间仍有市场39 若隐若现的去中心化40 物流地产40 一个拥挤的战场41 中国加一41 冷链存储—— 一个大热的市场42 开发并持有核心资产43 零售资产43 服务本地消费者44 重新规划混合用途地产的用途44 小既是美45 新的租赁结构45 住宅46 基金围绕多家庭资产布局46 能否积少成多？47 酒店48 房间过多 49 受访者名单《2021 年亚太区房地产市场新兴趋势》编委会主席普华永道顾问和研究员（按地区）印度Anish SanghviBhairav DalalDhiren ThakkarTanya Tandon印度尼西亚Brian ArnoldDavid WakeMargie Margaret日本Akemi KitouEishin FunahashiHideo OhtaHiroshi TakagiSoichiro SeriguchiTakashi YabutaniTakehisa HidaiTakeshi NagashimaTakeshi YamaguchiWataru Wada卢森堡Kees HageRobert Castelein菲律宾Malou Lim新加坡Chee Keong YeowMagdelene ChuaMaan Huey Lim澳大利亚Andrew ClokeAzam MalikBianca BuckmanChristian HolleDevina KusnadiEwan BarronGarrick PepperJames DunningJames McKenzieJane ReillyJosh CardwellNick AntonopoulosMatthew LunnMax SangrigoliRachel SmithRoss HamiltonScott HadfieldTony Massaro中国内地Gang ChenG. Bin Zhao中国香港K.K. SoPaul WaltersDavid Kan中国台湾Jason LiuDavid TienKathryn LinK.K. So, PwC David Faulkner, Urban Land Institute主要作者Colin Galloway, Urban Land Institute Consultant城市土地学会编辑制作人员James A. Mulligan，高级编辑David James Rose，管理编辑/手稿编辑May Chow，亚太区高级副总裁Diwa Law，亚太区高级顾问Lawreane Jamie de los Santos，设计师房地产市场新兴趋势®（Emerging Trends in Real Estate®）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及 155 个国家和地区，有超过 28.4 万名员工，致力于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，敬请访问 www.pwc.com。普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 www.pwc.com/structure 。© 2020 普华永道版权所有。© 2020 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。中国印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式或手段（无论是电子或纸质手段）复制，包括影印和记录，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。推荐文献引用：普华永道和城市土地学会：《2020 年亚太区房地产市场新兴趋势》华盛顿特区：普华永道和城市土地学会，2020 年。ISBN: 978-0-87420-467-4编辑领导团队成员ii 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告®0510152025թܐ஀ᆊ፩࣭೗ݓሠޡׁ๊߽ఊ׹ᄧৠൻცࡰ࿅׳ᄵጹฏ࣭ࣼඝྋ*17.6%7.3%11%7.6%8.3%23.7%16.8%2.9%4.8%参与调查人士分布，按所在国家/地区划分资料来源：《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。* 包括德国、印度尼西亚、马里、马来西亚、中国台湾、泰国、英国、阿拉伯联合酋长国、美国和越南。报告摘要纵观整个 2020 年，亚太地区各国政府在防止新冠肺炎扩散方面成绩不俗，缓解了疫情对本地经济和房地产市场的影响。不过，与此同时，人们感觉目前是多种暂时性因素在支撑资产价值，如政府支持措施、银行宽限处理政策、健康的企业资产负债表等，而这些因素不可能持久。随着资金日渐枯竭，越来越多投资人相信，市场修正将不可避免。普遍相信，区域市场的不景气不及西方严重，因此投资人预期 2021 年资产价格会下降。三个市场将会出现潜在压力：中国 — 政府主导的流动性紧缩使得规模较小的开发商无法获得银行融资；印度 — 本地非银行金融公司的崩溃再次为私募基金带来机会；澳大利亚 — 在亚太区中所受经济影响较大，而较大的市场透明度短期内可能会提供更多的购买机会。随着经济衰退后果凸显，其他机会也在出现。尤为明显的是，长期持有大量以房地产形式作为公司资产的亚洲公司将考虑变现所持资产以获取营运资金。通过出售 -回租的形式将此等资产剥离，并根据需要继续使用该等资产（通常作为公司总部），使得公司可以过渡到轻资产经营模式，有利于更有效地利用公司资本。投资人与时俱进的另一个做法是将资金从目前备受季节性或长期性压力的主流资产类别（如办公楼、零售物业、酒店等）转向下行市场中能提供可靠收入流的资产类别（如物流、多单元住宅、数据中心等）。值得一提的是，物流作为唯一因疫情而基本面得到改善（主要因为网上零售商需求iv 2021年亚太区房地产市场新兴趋势®报告参与调查人士的公司，按公司所在地理区域划分᎐ᇋف፱኷ᇜࢋ࣭য়0ݓቱ૑ዴᇖႚܿ࢞ཌྷ49%1%23%27%ન቏ภฉዸకܿ଎࣭࢞ཌྷતਤᆊ྘ݓฏܿ࢞ཌྷඝྋ໦࿒资料来源：《2021 年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。高涨）的主资产类别备受投资人青睐。随着投资人的争抢，此类资产类别的资本化率正在不断压缩。整个地区有个共同点，就是疫情作为催化剂加速了新冠肺炎爆发之前已经在酝酿的趋势。环境、社会与公司治理（ESG）主题是其中之一。ESG 在高端市场对买家和业主来说一般更为重要，但随着健康和环境问题的关注度越来