房地产行业最新观点及1~9月数据深度解读：复苏持续性或仍有1个季度，弱于2012年

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 房地产 推荐（维持） 复苏持续性或仍有1个季度，弱于2012年 2020 年10 月19 日 —房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读 上证指数 3313 行业规模 占比% 股票家数（只） 148 3.7 总市值（亿元） 19568 2.6 流通市值（亿元） 17672 2.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.0 16.0 9.1 相对表现 -5.9 -10.1 -13.1 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《低估值策略之上交易复苏仍有效，驱逐劣币甄选真龙头的时代已开始——房地产行业最新观点及 1-7 月数据深度解读》2020-08-15 2、《（更新）低估值策略之上交易复苏，行情或仍有下半场——房地产行业最新观点及 1-6 月数据深度解读》2020-07-16 3、《还没来得及“差”就遭遇了超额宽松——房地产行业最新观点及 1-5月数据深度解读》2020-06-16 ❑ 9 月单月销售额同比增速高位有所回落，但表现仍相对不错，预计复苏持续性或仍有 1 个季度，但弱于 2012 年；“低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，同时需重视后续的基本面分化，一二线或长期强于三四线。9 月单月销售额同比增速高位有所回落，但表现仍相对不错；维持对基本面的短期震荡判断：一方面，当前需求仍在复苏通道中；另一方面，基本面还没来的变差就遭遇了因疫情而起的宽松，需求是被空中加油的，判断需求持续性弱于 2012 年，则复苏持续性或仍有 1 个季度；中期看，因需求被空中加油而提前透支，明年需求结构性下行压力增加，一二线强于三四线或是长期存在的特点。“低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头。 新开工同比增速 9 月回落至-1.9%，销售高位回落以及年内交付压力较小项目的延后复工，或是短期新开工承压主因，判断四季度仍在较低位震荡； 竣工 3 季度较明显回落或因年内交付压力较小项目的延后复工，但短期震荡不改竣工今明年趋势复苏判断，且竣工受影响并不代表房企 B 端采购受影响，同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二 beta，持续利好房地产产业链。 ❑ 资金来源 9 月高位略有回落，结构上销售回款较明显回落是主因，而国内贷款和自筹资金均有反弹，起到了一定的对冲作用。往后看，政策“三稳”、央行“三道红线”等或倒逼行业全年在去杠杆和降合意库存通道中前行；明年年初房价或结构性纠偏，市场当前在交易复苏，预计年底到明年房价下行压力重现。受“限价”和“稳价”影响，70 城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致 70 城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，预判明年年初房价或结构性纠偏，市场当前在交易复苏，预计年底到明年房价下行压力重现。 ❑ “低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头。目前房地产板块是在低估值策略的基础上交易行业短期的复苏，这种复苏建立在因疫情而起的宽松上，复盘看更像 2012 年，总量销量数据持续性或仍有 1 个季度，并且市场风格切换也会加快低估值策略发酵，但也要注重后期结构差异放大。近期对房地产行业的监管，背后映射出行业大逻辑正发生变化，房地产行业已由“指数牛“变为”结构牛”，囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局，真正具备造血能力的“经营行为”房企将迎来 10 年二次绽放期，选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动），在未来基本面结构差异放大下，也应该坚持此选股逻辑：“造血能力”强的高质量周转公司【万科 A】【保利地产】，未来大象跳舞概率增加；边际改善而获弹性的【金地集团】【金科股份】等；精选“高质量杠杆”的弹性品种【中南建设】；资源型公司或现金流改善型标的仍可获稳健回报，关注【华侨城 A】【阳光城】等（部分因限制名单调出）。 ❑ 风险提示：疫情影响超预期，外需下滑对国内居民部门收入预期影响超预期，政策边际改善低于预期，三四线销售回调大幅超预期 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 李洋 liyang24@cmschina.com.cn S1090519030002 研究助理 路畅 luchang1@cmschina.com.cn -20-100102030Oct/19Feb/20Jun/20Sep/20(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 20 年 1-9 月全国房地产相关数据，1-9 月房地产销售面积 11.71 亿平，同比-1.8%；新开工面积 16.01 亿平，同比-3.4%；开发投资额 10.35 万亿，同比+5.6% ；资金来源 13.64 万亿，同比+4.4%。 表 1： 9 月销售高位回落，投资维持高位 指标 公布时间 最新数据 销量 10.19:全国 10.23:一/二/三四线 9 月同比（较上月变化） 累计：-1.8%（↑+1.5 PCT） 单月：+7.3%（↓-6.4 PCT） 季调：+13.2%（↑+3.6 PCT） 新开 工 10.19:全国 10.23:一/二/三四线 9 月同比（较上月变化） 累计：-3.4%（↑+0.2 PCT） 单月：-1.9%（↓-4.3 PCT） 季调：+6.4%（↑+0.8 PCT） 竣工 10.19:全国 10.23:一/二/三四线 9 月同比（较上月变化） 累计：-11.6%（↓-0.8 PCT） 单月：-17.7%（↓-7.8 PCT） 季调：-15.6%（↓-2.2 PCT） 投资 10.19:全国 9.20:建安/拿地 9 月同比（较上月变化） 累计：+5.6%（↑+1.0 PCT） 单月：+12.0%（↑+0.2 PCT） 季调：+14.3%（↑+2.2 PCT ） 资金 来源 10.19:全国 10.19:自筹/国内贷款/销售回款 9 月同比（较上月变化） 累计：+4.4%（↑+1.4 PCT） 单月：+14.5%（↓-3.8 PCT） 季调：+19.2%（↑+2.4 PCT） 资料来源：统计局，招商证券 nMpMsMvMoPnNsNtQpQtPpOaQdNaQnPmMmOmMeRpOqQjMoMnN6MtRmPvPnNtPNZmRzQ 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 3 一、9 月单月销售额同比增速高位有所回落，但表现仍相对不错；维持对基本面的短期震荡判断：一方面，当前需求仍在复苏通道中；另一方面，基本面还没来的变差就遭遇了因疫情而起的宽松，需求是被空中加油的，判断需求持续性弱于 2012 年，则复苏持续性或仍有 1 个季度；中期看，因需求被空中加油而提前透支，明年需求结构性下行压力增加，一二线