房地产行业之物业管理篇：规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代

[Table_Yemei0] 行内偕作·行业深度 2020 年 09 月 15 日 [Table_Title1] 房地产之物业管理篇—— 规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代 [Table_summary1] ■ 我国物业管理行业市场规模 7000 亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为 47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高，同时有着物业费单价、收缴率高的优点，整体看盈利能力更强，成为物企积极拓展的重要方向。增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约 50%。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于地产周期，将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来 5 年行业整体营收增长率在 15%-20%之间，呈现持续向好趋势。 ■ 基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要驱动因素。受益于未来5 年地产竣工的高增长，住宅、非住宅预计每年分别有 7 亿平方米、2.5 亿平方米的增量规模。同时，现存老旧小区改造整体市场规模为 1000 亿元，“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升，相较现在的市场规模有 7600 亿元的增量空间。 ■ 增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服务 APP 布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量，同时进一步丰富 APP 服务到在线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高，流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景，首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下，科技应用会被不断输出，普及率会进一步提升。 ■ 集中度持续提升，资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局，集中度CR10 为 11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业，同时拥有股东背景、资金、口碑等优势，加速规模扩张。2018 年以来赴港上市的物业企业增多，进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择，未来仍会是物业企业上市及并购的大年，助推行业集中度进一步提升。 ■ 布局建议：建议积极参与到物业企业发展过程中，为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案（招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会，请联系文末相关部门作者）。 ■ 风险提示：房地产规模增速不及预期；国内经济增速回落，增值服务需求大幅下行；行业政策风险。 [Table_Author1] 杨侦誉 行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 段志远 投资银行部并购融资团队 ：0755-88026064 ：duanzhiyuan@cmbchina.com 李昀格 房地产战略客户部 ：+86-18617040808 ：liyunge@cmbchina.com 古翔宇 零售战略联盟部 ：0755-89271621 ：guxiangyu@cmbchina.com 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·行业深度 i 目 录 1. 物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高 .............................................. 1 1.1 收入：我国物业管理市场 7000 亿，基础服务收入占八成 ............................................ 1 基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极拓展的方向 ............................ 2 增值业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入 .................................... 3 1.2 毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出较多........................................ 4 1.3 政策：从规范到鼓励，向市场化推进 ............................................................. 6 2. 基础服务收入增长有边界，科技赋能增值服务带来广阔增长空间......................................... 7 2.1 基础物业服务收入增长：住宅业态关注地产竣工，非住宅业态渗透率提升可增长空间更大 ................ 8 住宅业态：地产竣工每年约有 175 亿增量规模，老旧小区改造未来 5 年可能会有 1000 亿元增量 .......... 8 非住宅：存量非住宅物业渗透率提升的市场空间约 7600 亿元 ....................................... 9 3. 集中度进一步提升，龙头物企依托股东背景、资金等优势加速扩张 ..................................... 13 3.1 行业高度分散，集中度持续提升 ................................................................ 13 3.2 背靠龙头房企的物企优势明显 .................................................................. 14 3.3 资本助推龙头企业进一步整合 .................................................................. 15 4. 银行与物业管理企业的合作路径 ................................................................... 19 4.1 投行业务 .................................................................................... 19 4.2 对公业务 .................................................................................... 19 4.3 零售业务 .................................................................................... 19 5. 风险提示 ...................................................................................