房地产行业REITs深度研究系列二：海外reits市场研究之新港篇

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 REITs 深度研究系列二：海外 reits 市场研究之新港篇 报告摘要： [Table_Summary] 从 REITs 诞生背景看，新加坡与香港 REITs 推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景：社会经济背景方面，宏观经济处于周期下行阶段，政府试图通过 REITs 的推出吸引更多社会资本参与不动产投资，盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面，住宅和商业地产市场出现分化，住宅市场相对饱和见顶，而商业地产供需两旺，为现代 REITs 市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。 从 REITs 制度设计上看，新加坡与香港均对 REITs 的设立设臵了严格的条件，同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同，但新加坡与香港均对 REITs 的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制，同时要求应税收入中 90%以上需用于分红，分红部分享受免税待遇，同时通过下调股息税、印花税、所得税等进一步提供税收优惠。 从 REITs 的投资回报来看，新加坡与香港 REITs 均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以香港 REITs 为例，2005 年上市至 2019 年底，恒生 REITs 指数涨幅超过 3 倍，累计年化收益率 9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率6.37%。从整个亚太地区的 REITs 收益率来看，相比较不同期限、不同业态的收益率情况，工业/物流、医疗健康等物业的 REITs 无论是在短期还是长期收益率上都处于领先水平。 从经验教训来看，2008 年金融危机之后，香港 REITs 遭遇发行寒冬期，与新加坡市场竞争中处于弱势。中国香港 REITs 在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比很多国家都要严格。加之本来就是低税区，使得香港 REITs 在投资市场吸引力下降。所以内地推出 REITs，需要吸取香港的经验教训，做好合理的风险防范与投资激励机制的权衡，提高国内 reits 市场的竞争力。 投资建议：尽管公募 REITs 试点暂未对住宅和商业地产开放，但我们相信随着基建公募 REITs 的发展落地，未来基础资产类型或将扩容，建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。 风险提示：REITs 推进力度不及预期 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 28.29 3.44 3.91 4.56 8.22 7.24 6.20 买入 保利地产 16.07 2.34 2.76 3.25 6.87 5.82 4.94 买入 金科股份 8.99 1.06 1.34 1.65 8.48 6.71 5.45 买入 荣盛发展 7.75 2.10 2.59 3.04 3.69 2.99 2.55 买入 蓝光发展 5.10 1.15 1.65 2.00 7.00 5.35 4.43 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 -10%-3%4%11%18%25%2019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/7房地产沪深300 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4.67% 6.65% 5.68% 相对收益 0.54% -5.08% -13.51% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 22940 流通市值（亿） 19855 市盈率（倍） 8.91 市净率（倍） 1.97 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 [Table_Report] 相关报告 《房地产行业 2020 半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进》 2020-09-30 《东北证券房地产周报：多地上调二套房首付比，土地出让新政出台》 2020-09-28 《2020 年 1-8 月房地产数据点评：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落》 2020-09-22 《东北证券房地产周报：8 月投资销售持续火热，央行副行长表态融资新规》 2020-09-22 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.cn /房地产 发布时间：2020-09-30 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 41 [Table_PageTop] 行业深度报告 目 录 1. 引言 .............................................................................................................. 5 2. 新加坡 REITs ............................................................................................... 7 2.1. 诞生背景及发展状况 .................................................................................................................. 7 2.1.1. 社会经济发展背景 .............................................................................................................................................................. 7 2.1.2. 地产行业发展背景 .............................................................................................................................................................. 9 2.1.3. REITs 的诞生与发展 ...............