宏观观察2020年第40期（总第309期）：房地产融资政策调整的原因、影响与建议

Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《人民币国际化观察》 作 者：李佩珈 中国银行研究院 电 话：010 - 6659 4312 签发人：陈卫东 审稿人：周景彤 联系人：叶银丹 电 话：010 – 6659 6874 ＊ 对外公开 ＊＊ 全辖传阅 ＊＊＊ 内参材料 2020 年 9 月 18 日 2020 年第 40 期（总第 309 期） 房地产融资政策调整的原因、影响与建议＊ 疫情之下，我国房地产市场表现整体稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。8 月 23 日，央行发文称，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央坚持“房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。对银行而言，要在深入把握房地产市场发展的大趋势、新格局基础上，坚持贯彻落实中央关于“房住不炒”调控基调，审慎评估房地产企业杠杆水平，推动房地产金融业务稳健发展。 研究院 宏观观察 2020 年第 40 期（总第 309 期） 1 房地产融资政策调整的原因、影响与建议 疫情之下，我国房地产市场表现整体稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。8 月 23 日，央行发文称，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。对银行而言，要在深入把握房地产市场发展的大趋势、新格局基础上，坚持贯彻落实中央关于房住不炒调控基调，审慎评估房地产企业杠杆水平，推动房地产金融业务稳健发展。 一、政策出台的背景 （一）疫情之下，部分城市房价非理性上涨引发调控升级 2020 年初以来，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，二季度以来房地产销售有所回暖，并推动房地产价格节节走高。截至 2020 年 7 月份，商品房销售面积累计同比下跌 5.8%，但降幅相比一季度收窄 20.5 个百分点; 7 月全国 100 个城市新建商品住宅成交均价 15646 元/每平方米，同比上涨 3.8%。在房价整体平稳的同时，也出现了房价上涨城市数目增多，个别城市房价涨幅过快、过大的现象。7 月，全国 100 个大中城市中有 80 个城市房价出现了上涨;其中，深圳等城市房价更是创下其在 2017 年以来的历史最大涨幅。 不仅部分城市房价“虚火”，多城市土地市场也持续“高温”。2020 年 8 月，全国土地购置均价约为 8687 元/㎡，为近年来的相对高点（图 1）。前 7 个月，杭州、上海、北京、广州四座城市的土地出让金均突破千亿元，分别达到 1947 亿元、1645亿元、1311 亿元和 1214 亿元，同比增速分别为 19%、107%、39%和 49%。高成交楼面价的背后，一定程度上反映了开发商对于未来房价上涨的乐观预期，这与国家严控地产价格的决心相背。近期，上海市已下发通知，对 6 月以来住宅用地市场出现局部较tOrNmOvNuM6MbPbRpNpPoMnNjMqQyRjMrQwO8OrQpQxNrQtQwMnOxP 2 2020 年第 40 期（总第 309 期） 热、溢价率较高、部分地块过度竞争等情况予以警示与关注，要求各区进一步加强土地出让管理，并对部分区进行约谈。 图 1：主要城市成交楼面均价 资料来源：Wind，中国银行研究院 当前部分城市房价非理性上涨是多方因素作用的结果： 一是前期积压的购房需求回补释放。尽管我国居民住房拥有率已位列全球前列(根据央行报告，2019 年我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96.0%，有一套住房的家庭占比为 58.4%)，但存在结构不平衡和区域不平衡问题，这使得我国的住房需求长期保持在高位。一方面，少数人拥有多套住房但也有相当多的人无房;老龄人拥有较多住房，但年轻人还需要购房; 随着城镇化的继续推进，一些人虽然在老家的城市已拥有住房，但其长期工作的城市又缺少住房。与此同时，随着二胎的放开以及对高品质居住条件的追求，使得改善性需求长期存在。随着疫情的缓解，这些前期积压的购房需求逐步释放，进而推动房地产销售反弹。 二是土地价格上涨对房价形成传导效应。2020 年 1-7 月，全国土地使用权出让金收入 35107 亿元，同比增长 7.8%。7 月，100 个大中城市住宅类土地溢价率维持在30%~40%，高于去年同期水平。深圳等城市的楼面地价更是达到历史最高值。地价上涨容易对房价上涨形成传导效应。 三是流动性相对充裕背景下，居民将房产作为保值工具的意愿增强。全球货币宽宏观观察 2020 年第 40 期（总第 309 期） 3 松政策的实施带来实物资产价值不断走贬，尤其是美元的大量投放使得全球股市普遍上涨、实物资产的价值面临重估。出于财富保值的需求，部分人利用当前高流动性、低利率环境带来的加杠杆便利，配置房地产等实物资产的意愿进一步增强。相比多数国家，我国居民持有房产的意愿更强，2019 年居民将财富 70%的比重配置于房地产市场。 （二）流动性宽松背景下，房贷市场乱象回潮、资金套利增多 房地产由于兼具居住和投资的双重属性，一直以来是资金角逐的重点领域，突出体现在房地产新增贷款占年度新增贷款的比重过大。2018 年以来，随着房地产融资政策的收紧，房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重已由 2016 年的 45%的最高点降至 2020 年前 7 个月的22.9%。今年以来，为对冲疫情影响，我国已实施了三次降准，LRP 等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种