房地产行业跟踪分析：政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 26 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：中央强调“房住不炒”，东莞调整四限政策。国务院副总理韩正在房地产工作座谈会上表态，要坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。地方层面，南京和宁波均边际微幅收紧了限购政策，加大了对本市户籍无房家庭的住房优先供应保障，此外，东莞市将二手房纳入限购调控，延长了二手房限售年限。  本周基本面情况：成交增速扩大，推盘有所放缓。20 年 7 月前 23 天，50 城新房成交同比增长 4.1%，月同比扩大 3.1 个百分点，细分来看，35 个三大经济圈内的城市同比增长 8%，而 15 个非经济圈的城市同比下滑 5%，成交结构内部分化显著，12 大城市的推盘面积同比下滑 9%，推盘力度有所减弱。土地市场方面，溢价率自 5 月以来基本稳定在 15%左右，各线溢价率均基本稳定，整体楼面价维持温和上涨。  重点公司跟踪：海外融资规模提升，融资成本持续下行。融资方面，本周房企境内信用债发行规模 77 亿元，海外债融资规模 15 亿美元，此外披露融资计划 338 亿元，监管部门批复额度近百亿，房企整体标准化融资环境仍较为宽松。融资成本方面，本周发行的债券融资成本变动出现分化，变动方向与其当前融资水平及自身财务现状均有关。  政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变。韩正副总理在座谈会上肯定了调控成果，强调坚持“三稳”，加强市场监测、快速预警、差异化调控，核心目的是“填补政策漏洞，维持市场稳定”，有利于市场维持可控状态下复苏趋势。从地方政府行动来看，东莞政策主要目的是填补二手房政策“缺口”，提高深广外溢需求门槛，对于新房需求以及本地需求影响不大，其他城市（南京、宁波、杭州）政策更多在于稳预期、补漏洞，除深圳外实际干预需求的力度很弱。本轮调控以来，政策思路连贯性较强，过去三年中央对于地价、房价上涨过快的城市进行约谈“常规化”。当前库存抬升背景下，整体房价上涨压力不大，整体市场并不过热，我们认为应淡化局部市场政策，政策的最终目的是维持地方市场稳定。我们应当在平稳环境下寻找企业阿尔法，建议优选销售与业绩增速快，估值低的公司。一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-07-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 6 月公司月报:基本面快速恢复，估值仍在底部 2020-07-22 房地产行业:淡化单一政策，专注基本面逻辑 2020-07-19 房地产行业:流动性合理充裕，销售端量价齐升 2020-07-16 [Table_Contacts] 联系人： 欧阳喆 021-60750620 ouyangzhe@gf.com.cn -15%-7%1%9%18%26%07/1909/1911/1901/2003/2005/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 26 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.23 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 7.05 6.10 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.07 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.21 5.26 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.32 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.48 8.04 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.47 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.59 3.72 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 18.11 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.92 3.73 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.39 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.52 4.82 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.34 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.59 3.03 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 8.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 6.36 5.13 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.96 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 5.20 3.95 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.50 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 4.50 4.55 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.47 2020/04/20 买入 10.04 1.38 1.87 3.95 2.93 4.45 3.88 21.2% 19.2%