中外评级机构房地产开发企业信用评级体系比较

1 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 7 月 17 日 远东研究·评级技术研究 作者：陈心洁 邮箱：research@fecr.com.cn 本文分别对国际三大评级机构和国内主要评级机构的房地产开发行业信用评级体系进行横向对比，重点分析国际三大评级机构的评级框架，以及国内外评级机构在评级方法与模型上的相同与不同之处。 在评级对象比较方面，标普和穆迪针对的是全球房地产开发企业，而惠誉和国内评级机构针对的是中国本土房地产开发企业，这造成了评级指标设定的差异。 在评级体系和框架方面，从主权或国家风险、评级上限、打分方法和评级思路四个角度进行比较。我们发现标普、穆迪和惠誉各自评级体系存在较大差异，而国内大多数评级机构的评级思路和打分方法与穆迪比较接近。 在评级要素方面，主要比较规模和多元化、竞争优势、运营效率、盈利能力、杠杆率和偿债能力、外部运营环境和财务政策。 最后，我们还比较了国内外评级机构在级别调整因素方面的差异。 摘 要 相关研究报告： 1.《国际三大评级机构政府相关实体评级方法比较研究》，2020.04.13 2.《国际三大评级机构医疗器械行业信用评级体系比较研究》，2020.01.01 3.《中外评级机构煤炭企业信用评级体系比较研究——基于2019 年银行间信息披露新规后的视角》，2019.10.22 4.《中外评级机构旅游企业评级方法比较研究》，2019.08.22 5.《国际三大主权评级方法比较》，2019.08.13 中外评级机构房地产开发企业信用评级体系比较 2 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 7 月 17 日 远东研究·评级技术研究 一、概述 自 98 年“房改”以来，中国房地产行业进入市场化发展阶段。2003 年，《国务院关于促进房地产市场持续健康健康发展的通知》把房地产业列为国民经济的“支柱产业”，中国房地产市场开始快速发展。2016 年以来，中国房地产市场经历了“史上最严调控”，确定了“房住不炒”的主基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的指导方针，并提出了构建房地产市场长效调控机制。由于国情不同，国内房地产市场与国外房地产市场存在较大差异，如何科学地衡量房地产开发企业的信用风险是值得我们探讨的问题。 本文分别对国际三大评级机构和国内主要评级机构的房地产开发行业信用评级体系进行横向对比，重点分析国际三大评级机构的评级框架，以及国内外评级机构在评级方法与模型上的相同与不同之处，所涉及资料见表 1。 表 1：中外评级机构房地产开发行业信用评级方法与模型一览 评级机构名称 简称 评级方法与模型名称 发布时间 S&P Global Ratings 标普 Key Credit Factors For The Homebulider And Real Estate Developer Industry 2018-01-26 （2020-02-06 更新） Moody's Investors Service 穆迪 Rating Methodology: Homebuilding And Property Development Industry 2014-02-03 （2020-04-03 更新） Fitch Ratings 惠誉 Corporates - Sector Navigator: Chinese Homebuilders 2020 年 5 月更新 中诚信国际信用评级有限责任公司 中诚信 中诚信国际房地产住宅开发行业评级方法与模型 2019-08-01 联合资信评估有限公司 联合 房地产企业信用评级方法 房地产企业主体信用评级模型（打分表） 2019-08-01 中证鹏元资信评估股份有限公司 鹏元 房地产企业主体长期信用评级方法 房地产企业主体长期信用评级模型 2016-06-06 东方金诚国际信用评估有限公司 东方金诚 房地产企业信用评级方法及模型 2019-08-01 大公国际资信评估有限公司 大公 房地产企业信用评级方法 2019-08-01 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 新世纪 房地产开发行业信用评级方法 工商企业评级模型（房地产开发） 2015-12-03 2019-09-02 注：本文未对作者所在单位远东资信的住宅地产（商业地产）行业企业评级方法与模型进行讨论（虽然远东资信同样对外发布了相关评级技术文件） 资料来源：各评级机构官网，远东资信整理 二、评级对象比较 标普、穆迪和惠誉使用 GICS 全球行业分类标准，而国内评级机构大多使用国家统计局发布的国民经济行业分类标准，国内外评级机构使用的行业分类标准不同通常会导致评级对象存在较大差异。但对于房地产开发行业，国内外机构评级对象之间的差异较小。 标普的评级对象是全球住宅建筑公司（Homebuilder）和房地产开发公司（Real Estate Developer），其中住宅建筑公司指的是 EBITDA 的 50%及以上来自销售新建独立独栋住宅的公司，房地产开发公司指的是 EBITDA 的 50% 3 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2020 年 7 月 17 日 远东研究·评级技术研究 及以上来自开发和销售其他类型的新建住宅和商业地产的公司。标普还指出，已完工的房地产持有期对于住宅建筑公司来说不超过 7 个月，对于房地产开发公司来说不超过 1 年。 穆迪的评级对象也是全球住宅建筑公司和房地产开发公司，主要从事已完工的单户和多户住宅，以及大型住宅公寓的建造和销售。穆迪指出，这些公司在商业地产开发和房地产投资方面的活动可能较小，且评级对象不包括通过建造或翻新商业用途（办公室、仓库）或公共用途（学校、医院、政府大楼）而产生收入或经营现金流的公司（穆迪归为建筑行业）。 惠誉的评级对象是中国房地产开发公司（Chinese Homebuilders），从惠誉的评级模型来看，它既包括住宅地产开发，又包括商业地产开发。与标普和穆迪的评级对象遍布全球不同，惠誉专门针对中国房地产开发企业制定了一套评级方法与模型，原因是中国房地产开发企业多采用预售制，而标普和穆迪针对的是现售制，二者有本质区别。 按照国家统计局的行业分类标准（GB/T4754-2017），在国民经济分类中的 K 门类 70 大类 701 中类 7010 小类的房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动，国内大多数评级机构基本沿用这一标准。其中，鹏元和东方金诚的评级对象是从事传统商品房开发建设与经营的企业，而中诚信和新世纪的评级对象是从事传统商品住宅开发及销售的企业，范围相对更窄一些。对于如何界定房地产开发企业，不同评级机构的标准略有不同，但基本都要求房地产销售业务收入占营业总收入的 50%，若这一条件不满足，各家给出的其他条件则