公司信息更新报告：计提减值拖累业绩，待结转资源充裕

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 陆家嘴（600663.SH） 2026 年 04 月 23 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/4/22 当前股价(元) 7.59 一年最高最低(元) 9.86/7.31 总市值(亿元) 382.17 流通市值(亿元) 239.52 总股本(亿股) 50.35 流通股本(亿股) 31.56 近 3 个月换手率(%) 18.91 股价走势图 数据来源：聚源 《三季度业绩表现亮眼，持有物业出租 率 承 压 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.10.29 《营收利润稳健增长，派息比例维持50%—公司信息更新报告》-2025.4.24 计提减值拖累业绩，待结转资源充裕 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  2025 年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级 陆家嘴发布 2025 年报及 2026 年一季报，公司 2025 年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。公司 2026 年有望结转前滩高毛利项目，我们上调 2026-2027 年并新增 2028 年盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 21.8、22.1、24.8 亿元（2026-2027 年原值为 18.9、20.5 亿元），对应EPS 为 0.43、0.44、0.49 元，当前股价对应 PE 为 17.6、17.3、15.4 倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。  2025 年营收保持增长，计提减值拖累利润 公司 2025 年实现营业收入 181.7 亿元，同比+24.0%；归母净利润 12.3 亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润 12.0 亿元，同比-19.1%；基本每股收益 0.24 元，经营性净现金流 104.6 亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降 8.0pct和 3.5pct 至 36.1%和 8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct 至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8 亿元（2024 年-3.0 亿元）。公司 2026Q1 实现营收 22.3 亿元，同比-47.2%；归母净利润 2.0 亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所下降。公司 2025 年拟每股派发现金红利 0.06 元，派息比例约 51%。  2025 年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升 公司 2025 年租赁流入 37.6 亿元，其中办公物业 26.1 亿元，同比-17%；商业物业 4.3 亿元，同比基本持平；酒店物业 6.1 亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积 242 万方，上海成熟甲级写字楼出租率 78%，同比-2pct；高品质研发楼总面积 32 万方，出租率 90%，同比+3pct。公司 2025 年物管收入22.7 亿元，同比+4%；金融服务收入 20.2 亿元，占收入比例 11%。  2025 年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降 公司 2025 年实现房产销售收入 114.3 亿元，其中住宅物业 107.9 亿元；合同销售金额和面积分别为 93.4 亿元及 7.2 万方，分别同比增长 28%和 6%，在售项目整体去化率 94%。截至 2025 年末，公司有息负债 703.4 亿元，同比减少 3.1 亿元，平均融资成本 2.56%，同比-50BP。  风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 14,651 18,167 22,588 23,722 24,630 YOY(%) 33.1 24.0 24.3 5.0 3.8 归母净利润(百万元) 1,508 1,226 2,175 2,206 2,479 YOY(%) 5.3 -18.7 77.4 1.4 12.4 毛利率(%) 44.0 36.1 45.7 38.3 37.9 净利率(%) 10.3 6.7 9.6 9.3 10.1 ROE(%) 3.7 3.2 6.8 5.2 5.3 EPS(摊薄/元) 0.30 0.24 0.43 0.44 0.49 P/E(倍) 25.3 31.2 17.6 17.3 15.4 P/B(倍) 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 数据来源：聚源、开源证券研究所 -24%-12%0%12%24%36%2025-042025-082025-12陆家嘴沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 83067 81058 94416 80063 87002 营业收入 14651 18167 22588 23722 24630 现金 7548 10103 13378 15474 14260 营业成本 8200 11615 12270 14643 15291 应收票据及应收账款 639 763 980 850 1050 营业税金及附加 1706 1020 2259 1423 1478 其他应收款 236 298 832 354 877 营业费用 187 267 271 308 320 预付账款 2570 127 3226 6263 3589 管理费用 571 565 678 759 788 存货 59703 54254 62605 44671 53984 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 12372 15514 13394 12451 13242 财务费用 1359 1395 1505 1497 1520 非流动资产 77608 86321 83721 85442 86255 资产减值损失 -179 -978 -678 -593 -493 长期投资 11012 11327 10916 11789 11984 其他收益 12 9 65 56 36 固定资产 3470 6195 7488 7852 8170 公允价值变动收益 17 -15 -55 -10 -16 无形资产 45 57 36 14 13 投资净收益 154 280 199 218 213 其他非流动资产 63081 68742 65280 65787 66088 资产处置收益 13 26 10 12 15 资产总计 160674 167380 178136 165505 173257 营业利润 2525 2323 4865 4428 4655 流动负债