2025年年度报告

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告1 / 314公司代码：600663公司简称：陆家嘴900932陆家 B 股上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告2 / 314董事长致辞2025 年，是“十四五”收官与“十五五”谋篇布局的战略节点，是直面市场结构性转型、积极拥抱行业新常态的关键攻坚阶段。一年来，公司始终围绕服务浦东社会主义现代化建设引领区的初心，秉持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展主线，变中求进、向新而行，立足主责主业做优做强、向深向实发展。全年公司实现营业收入 181.67 亿元，归属于上市公司股东的净利润 12.26 亿元，在极为挑战的市场环境下，保持了业务基本盘稳定，并在新兴领域探索突围。区域开发运营板块，紧扣“陆家嘴大朋友圈”与客户伙伴共创商办资产新价值，积极构建“空间+服务+赋能”生态，深化楼宇更新与资产运营专业化能力，通过绿色改造、智慧升级与产业服务融合，不断提升区域运营效能。金融服务板块，继续深入践行金融“五篇大文章”，聚焦主责主业、强化风险管控与服务创新，持续优化资产结构，加强投研能力与数字化风控体系建设，产融协同推动提质增效，增强竞争力与盈利能力，助力公司高质量发展稳步前行。商旅服务板块，把握上海国际消费中心城市建设和文旅融合机遇，通过业态调整、品牌升级与营销创新，推动商业场景升级与焕新，打造具有陆家嘴特色的消费目的地，持续优化区域营商环境。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告3 / 314展望 2026 年，公司将继续以高质量发展为主题，高质量战略部署“十五五”全局规划，持续深化业务转型升级，强化资产运营与管理能力，推动金融业务稳健发展与主业协同赋能，不断提升公司治理水平和可持续发展能力，以更好的业绩回报股东、回馈社会。董事长：徐而进二〇二六年四月上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告4 / 314公司区域开发业务项目简介办公物业办公物业是公司的核心资产，其地理位置优越、建筑品质卓越，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。截至 2025 年末，公司主要在营的甲级写字楼共 36 幢，总建筑面积约 242 万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区、川沙板块、张江科学城板块以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至 2025年末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为 78%，平均租金6.92 元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为 61%，平均租金 2.80元/平方米/天。主要在营甲级写字楼地上建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）权益比例竣工年代星展银行大厦46,94268,139100%2009钻石大厦40,00848,43855%2009陆家嘴商务广场67,49598,53277.5%2000陆家嘴金融信息楼5,0399,080100%2010陆家嘴基金大厦32,55042,32555%2011陆家嘴世纪金融广场324,031435,603100%2014慧聚大厦48,73657,66355%2014世纪大都会125,105194,58955%2015天津陆家嘴金融广场189,471268,553100%2017陆家嘴金融广场47,833136,848100%2017陆家嘴金控广场一期63,82486,50155%2018前滩中心162,017189,44760%2020前滩国际广场65,75789,761100%2022陆家嘴金控广场二期43,68854,91455%2023川沙企业中心一期27,80644,353100%2024上海科技投资大厦67,64389,01360%2024陆家嘴滨江中心（部分）76,60589,106100%2019上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告5 / 314前滩中环广场16,39723,18570%2024世纪财富广场37,51750,92155%2024张江科学之门 A 塔168,465212,08660%2024川沙企业中心二期（川沙 C06-01/02 地块办公部分）54,87993,360100%2025上海科技创新大厦(张江中区74-01 地块办公部分）25,67634,18360%2025合计1,737,4842,416,600--权益总面积-1,936,675--主要在营高品质研发楼地上建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）权益比例竣工年代软件园 1 号楼14,31714,317100%1994软件园 2 号楼23,78323,783100%1994软件园 5 号楼1,3931,393100%1996软件园 7 号楼12,23217,81055%2007软件园 8 号楼29,54532,664100%2007软件园 9 号楼40,75847,864100%2008软件园 10 号楼24,29028,124100%2009陆家嘴金融服务广场（软件园11 号楼）70,62089,325100%2012软件园 12 号楼10,90511,595100%2012陆家嘴金融服务广场二期（软件园 13 号楼）24,73928,107100%2017软件园 E 楼3,2109,81055%2010陆家嘴 981 大楼12,12012,120100%2010合计267,912316,912--权益总面积-304,483--上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告6 / 314主要在建项目地上建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）权益比例拟竣工年代前滩 21-02 地块（办公部分）85,972137,14660%2026前滩 21-03 地块（办公部分）48,92678,18660%2026洋泾西区 E08-4/E10-2/E12-1地块（办公部分）49,50883,55560%2027梅园社区 2E8-19 地块（办公部分）38,75068,821100%2028梅园社区 2E8-17 地块（办公部分）123,251148,99177.5%2030合计346,407516,699--权益总面积363,621--上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025 年年度报告7 / 314商业物业公司商业物业主要包括上海陆家嘴 L+MALL、天津陆家嘴 L+MALL、陆家嘴 96 广场、前滩陆悦广场、陆家嘴 1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。截至 2025 年末，主要商业物业总建筑面积约 78 万平方米。其中成熟商业物业（运营一年及以上）：上海陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 97%，平均租金 7.31 元/平方米/天；天津陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 86%，平均租金 2.24 元/平方米/天；陆家嘴96 广场年末出租率为 90%，平均租金 5.20 元/平方米/天；前滩陆悦广场年末出租率为 92%，平均租金 7.11 元/平方米/天；川沙九六广场年末出租率为 96%，平均租金2.5