房地产行业上海发布“沪七条”点评：上海再出新政，住房限购放松

行业点评报告 · 房地产行业 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 上海再出新政，住房限购放松 —— 上海发布“沪七条”点评 2026 年 02 月 25 日 核心观点 ⚫ 事件：上海住建委、房管局、财政局、税务局、公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等多方面出台政策，促进房地产市场平稳健康发展。 ⚫ 上海外环内放松限购：上海住建委、房管局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。在住房限购上，1）进一步降低购房门槛：非沪籍居民购房外环内住房所需缴纳社保或个税最低年限调整为 1 年；2）放宽符合条件居民的购房套数限制，个税缴纳 3 年及以上的非沪籍居民在现有住房限购政策基础上，外环内增购 1 套住房；3）持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民无需缴纳社保或个税证明即可在上海限购 1 套住房。此次限购门槛进一步降低，主要针对非户籍居民，并以外环内区域为主。2025年，上海市外环内和外环外的商品住宅成交规模分别为 298.13 万方、787.59万方，分别占全市商品住宅成交规模的 27.46%、72.54%。从价格表现看，以2026 年 1 月末的数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为 15.8 万元/平米、10.9 万元/平米、4.5 万元/平米。商品住宅成交的规模和价格主要受供应等因素影响，但外环内的成交均价高于外环外。 ⚫ 公积金贷款额度提高：此次“沪七条”优化住房公积金贷款政策。1）提高住房公积金最高贷款额度。首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万提高至 240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑可最高上浮 35%，即公积金最高贷款额度可达 324 万元。2）优化贷款套数认定。对已使用过公积金贷款，在上海无住房或仅有 1 套住房，并且当前已结清住房公积金贷款的，购房时可再申请公积金贷款。3） 多子女家庭 购买第二套住房的公 积金贷 款最高额度可上浮20%。公积金贷款政策在贷款额度和套数认定上均进一步优化，更好满足居民的刚性和改善性住房需求。 ⚫ 完善房产税政策支持置换需求。此次通知规定自 2026 年 1 月 1 日起，沪籍居民家庭子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人房产税。此次完善房产税政策有望释放居民的刚性和刚改置换住房需求。 ⚫ 投资建议：上海于春节后出台“沪七条”；此前上海浦东新区、静安区、徐汇区率先试点收购二手房。我们认为居民的刚性和改善性住房需求有望进一步释放，房地产市场有望逐步实现平稳健康发展。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 02 月 25 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.【银河地产】上海试点收购二手房，着力提振发展楼市 2.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评 3.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产 2026 年度策略 4.【银河地产】匠心润物已而立，城市置业有新声_华润置地首次覆盖 -20%-10%0%10%20%30%2025/2/252025/3/252025/4/252025/5/252025/6/252025/7/252025/8/252025/9/252025/10/252025/11/252025/12/252026/1/252026/2/25SW房地产沪深300 行业点评报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，6 年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023 年 7月加入中国银河证券研究院 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 评级标准 评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的 6 到 12 个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A 股市场以沪深 300 指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证 50 指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐： 相对基