越秀地产(0123.HK)深耕广州迈向全国，不断超越更加优秀

请阅读最后一页的重要声明！ 深耕广州迈向全国，不断超越更加优秀 越秀地产(00123) 证券研究报告 房地产开发 / 公司深度研究报告 / 2025.12.06 投资评级:增持(首次) 核心观点 基本数据 2025-12-05 收盘价(元) 4.41 流通股本(亿股) 40.25 每股净资产(元) 14.08 总股本(亿股) 40.25 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 1. 《销售表现保持行业领先，融资渠道畅通》 2024-03-05 ❖ 销售额有韧性，销售均价提升，均衡各大区域并聚焦高能级城市：2025上半年，公司合同销售金额 615 亿元，同比增长 11%；销售均价升至 42100元/平，同比大幅增长 42.7%，体现公司聚焦改善型产品及高能级城市。公司销售区域持续聚焦核心区域，2025 年上半年销售占比北方区域 34%，华东区域 28%，逐步实现多元化区域布局。 ❖ 新增投资及土储进一步聚焦高能级城市，具备多元增储能力：2025 上半年公司新增土储 148 万方，投资强度（拿地面积/销售面积）升至 1.01。公司新增土储精准聚焦核心都市圈，2025 年上半年一二线城市占比高达 94%。同时，公司凭借自身资源禀赋，成功构建了公开招拍挂+6 大非市场化渠道的多元拿地模式，既能保障土储补充的连续性与稳定性，也能在某种程度上规避高溢价高成本的热门地块，进而维持一定的拿地利润率。 ❖ 财务表现稳健，融资成本持续压降：公司持续满足"三道红线"绿档的要求，2025 年上半年剔预资产负债率为 64.6%、净负债率为 53.2%、现金短债比为 1.7 倍；公司加权平均借贷成本进一步降至 3.16%的历史新低，融资成本持续下行为后续利润修复奠定基础。 ❖ 投资建议：公司销售表现有韧性，投资及土储聚焦广州等核心城市，财务安全稳健。受结转节奏及市场影响，公司业绩短期或仍承压，后续有望逐步修复，预计 2025-2027 年归母净利润分别为 10.6、12.6、15.1 亿元，对应 PE 分别为 15.3、12.8、10.7 倍。首次覆盖，给予“增持”评级。 ❖ 风险提示：广州市场持续下行；业务发展单一风险；政策落地不及预期风险。 盈利预测 [Table_FinchinaSimple] 币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万) 80,222 86,401 90,929 92,965 93,309 收入增长率(%) 10.78 7.70 5.24 2.24 0.37 归母净利润(百万) 3,185 1,040 1,056 1,261 1,510 净利润增长率(%) -19.43 -67.35 1.54 19.42 19.75 EPS(元) 0.85 0.26 0.26 0.31 0.38 PE 6.78 17.93 15.30 12.81 10.70 ROE(%) 5.73 1.88 1.90 2.25 2.67 PB 0.42 0.34 0.29 0.29 0.29 数据来源：Wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 12 月 05 日收盘价计算） -26%-13%-1%12%25%37%越秀地产恒生指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录 1 四秩匠心深耕，走出广州迈向前十 ............................................................................. 4 1.1 深耕广州大本营，迈向全国核心城市 ...................................................................... 4 1.2 背靠越秀集团，拥有国企背景................................................................................ 4 1.3 公司业务多元化，房地产开发作为业绩基石 ............................................................. 5 2 销售有韧性，投资聚焦，财务健康稳健 ....................................................................... 7 2.1 销售额保持韧性，销售单价维持相对高位 ................................................................ 7 2.2 投资战略稳健，土储结构优化................................................................................ 9 2.3 三道红线维持绿档，融资成本不断下行 .................................................................. 10 3 盈利预测及估值 .................................................................................................... 11 3.1 关键指标假设 .................................................................................................... 12 3.2 可比公司估值 .................................................................................................... 12 4 风险提示 ............................................................................................................. 13 图表目录 图 1： 公司深耕房地产开发 40 年 ................................................................................ 4 图 2： 截至 1H2025，公司的股权结构稳定 ......................................................