世邦魏理仕：2025年第一季度广州房地产市场回顾报告

广州本季度录得中建四局科创大厦落成，办公面积约6万平方米，是金融城东区首批投入使用的优质办公物业之一。需求方面，季内净吸纳量环比回落30%，主要受供应减少而带来的预租面积贡献减少的影响。空置去化仍主要由琶洲和金融城带动，珠江新城净吸纳量亦于本季回正。全市优质办公楼空置率进一步攀升，环比上涨0.1个百分点，至季度末的18.8%，是自2010年以来的高位。TMT行业保持活跃，在录得的总成交面积中占比20%。其次是专业服务业、零售贸易、金融业、消费品制造业和文体娱乐。其中，电商产业链表现亮眼，除了有跨境电商零售商的升级成交外，还录得服务出海电商的广告公司的搬迁活动，以及电商平台琶洲扩张4,000平方米。同时，小红书和抖音都在挖掘广州的电商资源，对办公的需求也有所增长。除此以外，人工智能和影视短剧制作发行等新兴行业，也在本季度录得在琶洲的拓展成交。区域表现方面，相较珠江新城超八成的搬迁成交面积来自区内，琶洲只有约四成的搬迁租户来自区内，显示琶洲对其他区域企业较强的吸引力。2025年首个季度，广州优质办公楼租金环比下跌2.0%，持续自19年以来的租金走势，但季度跌幅收窄。全市平均租金面价报每月每平方米132.5元。珠江新城和天河体育中心租金下跌放缓，分别环比下跌1.5%及2.9%；琶洲租金跌幅小幅加深，环比下降3.0%，区内旧物业积极调整租金，加速去化及挽留已有租户。本季广州没有新增优质零售物业入市。商场表现参差，一方面核心商圈成熟项目持续品牌调改，焕新业态组合并引入首店品牌；另一方面也有商场主力租户流失，空置率高居不下。但大部分优质零售物业空置率较为稳定并略有下行，全市平均空置率环比下降0.8个百分点至季末6.6%。天河路、万博和市桥的空置率分别下降了0.4、0.5及1.0个百分点。2025年首季零售业态录得新租数量排名第一，占全部成交42.4%，较餐饮业态高1.1个百分点。其中时尚服装业态在零售中占比最高，以国内服装品牌为主，而珠江新城则继续成为国际服装品牌广州第二家名店落地的热门商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。餐饮业态则受特色餐饮拓展放缓影响，成交占比回落。尽管云贵菜系餐饮店增多，但市场缺少大规模铺店的特色餐饮品牌。服务类业态方面，新型健身中心积极布点，以填补传统健身中心闭店给社区带来的业态空缺；包括电影院和KTV业态，都在持续的新旧替换中。租金方面，由于品牌扩张仍然谨慎，首层租金缺少承租力高的零售商支撑，环比下跌小幅扩大，下降1.2%至季末每日每平方米23.0元。其中核心及次级商圈环比分别下跌1.5%及1.6%。未来半年，广州将有三个项目共29.4万平方米的新增供应入市。而荔湾太古和华润的新项目最早将于今年年末及明年开业。广州本季度新增两个项目投入市场，分别是位于南沙的保税仓库及花都的非保税仓，共15.5万平方米。两个仓库交付时均已出租，带动季内净吸纳量达到近六个季度以来的新高。其中，南沙保税仓14万平方米新落成面积被某跨境电商平台整租。全市空置率连续第二个季度下行，环比下降1.4个百分点至季度末的5.6%。季内需求主要来自电商、跨境电商及第三方物流，以降本增效为目标的搬迁需求有所增加，为此部分供应链企业愿意接受核心区域以外的片区。同时，跨境电商也在通过提升仓库利用率、换仓等方式调整仓储布局，或将从广州部分仓库退租，但由于面积不大，预料对市场影响有限。租金方面，业主持续下调租金以加快空置去化，本季租金环比下跌1.2%至季末的每月每平方米38.1元。其中，黄埔、增城和花都分别环比下调2.9%，2.0%和1.3%。在当前租户普遍收紧预算的背景下，高租金项目下调幅度更为显著。佛山仓储物流市场中，跨境电商仍然保持活跃。本季度佛山新增的三个物流仓项目，均被跨境电商整租，共93.2万平方米，全部位于三水区，带动佛山本季净吸纳量创历史新高，季度末空置率下调0.9个百分点至6.2%。尽管如此，广佛区域供应高峰仍给佛山仓储市场租金带来压力，并且除跨境电商以外的需求仍在恢复中，因此业主租金报价较为务实。本季佛山仓储物流平均租金环比下调1.9%，报每月每平方米37.1元。2025年第一季度广州大宗物业投资成交依然较为沉寂，季内仅录得四宗交易，总成交金额共2.9亿元人民币，环比下跌30.6%。成交物业多样，囊括了办公、商业和厂房，分布在海珠、白云、天河和黄埔四个行政区。办公楼和厂房的买家以自用客为主，而本地投资者则购入了位于海珠区的独栋商业物业。其中本季天河区某散售办公楼盘源经历多次调价，终于在本季成功出售，显示当前市区散售办公楼市场，买卖双方价格期望趋于接近。事实上，传统商务区中二手办公楼物业的关注度持续提升，但由于采用此类投资策略的多为本地投资者，标的总价有限。华南其他市场，保险公司表现活跃，本季度平安收购的黑石物流仓资产包中包含了东莞和佛山的三个仓库；而新华人寿和大家人寿也与万科组成合资公司收购厦门泊寓院儿·海湾社区，投资公寓的公募基金产品。同时，各地不良资产的大宗处置交易也日益增多。珠海香洲和福田闽侯分别录得2.7亿元和1.5亿元的批发市场和产业园的拍卖成交。链接浏览下载完整报告CBRE2025年第一季度广州房地产市场回顾