2025年上半年北京房地产市场回顾

2025年第⼆季度，位于⽯景⼭和菜市⼝的两个新项⽬交付使⽤，为市场带来14.8万平⽅⽶的新增办公⾯积。上半年，全市新增供应总量为18万平⽅⽶，已经完成全年预期总量的83%。市场情绪延续向好，上半年全市新租交易总⾯积同⽐上涨33%。上半年搬迁交易数量与⾯积同⽐双增，随着议价能⼒的扩⼤，企业可以更低的置换成本，调整办公选址布局，实现业务、⼈才等资源聚合迭代，推动中关村、⾦融街等产业资源集中且租⾦成本显著回调的⼦市场搬迁交易⾯积同⽐⼤幅提升。企业扩租决策保持谨慎且⾯积偏⼩，以保证聚焦核⼼业务、渐进式扩容的要求。上半年新租需求的三⼤主⼒⾏业依次是TMT（40%）、⾦融（20%）和专业服务（12%）。其中，TMT板块除⼈⼯智能、⼤数据和平台互联⽹等⽀柱赛道持续释放需求外，游戏类需求占⽐亦有所提升；⾦融⾏业新租活动以同区整合搬迁为主；专业服务业中内资律所和咨询类租户的升级需求持续。从需求⾯积段看，5,000平⽅⽶及以上⼤⾯积交易数量呈温和回升的态势。新租需求稳步改善，叠加优质楼宇⼤⾯积退租减少，本季度全市净吸纳量环⽐攀升⾄14.5万平⽅⽶，上半年累计达25.5万平⽅⽶，同⽐增⻓1.1倍。虽受新增供应影响，但空置率仍持下⾏态势，上半年累计下降0.8个百分点⾄20.2%。从⼦市场看，中关村、奥体、望京三⼤科技中⼼区凭借⼈才及产业链等优势，成为头部科技企业战略布局的⾸选，上半年90%的万平⽶级租赁交易落位这些区域，净吸纳量合计占全市的80%。其中，中关村空置率本季度在众⼦市场中率先降⾄单位数（8.9%）。反观燕莎、CBD、王府井、东⼆环等东部传统⼦市场，上半年净吸纳量均为负值，尤以燕莎与CBD的⼄级市场去化压⼒突出。全市平均租⾦⾯价同样本⽐环⽐下降2.7%，上半年累计下降5.5%，⾄每⽉每平⽅⽶241.7元。受来⾃新兴区域分流和租户降本诉求的压⼒，除中关村等个别⼦市场外，传统区域租⾦下⾏压⼒依然较⼤；新兴区域亦积极调整租⾦策略，以避免空置压⼒累积，夯实在市场分化中的成本优势。2025年第⼆季度，北京⾮核⼼商圈交付两个城市更新项⽬，带来上半年仅有的24万平⽅⽶的新增商业⾯积。其中中海⼤吉巷位于⻓期新增商业⽋缺的⻄城⽼城区，以四合院式的古典商业设计为亮点，获得较⾼的开业上铺率。同期开业的昌平超级合⽣汇⻄区，与去年开业的东区实现“双翼共展”的完整布局，整体商业⾯积可达43万平⽅⽶，通过满⾜不同消费群体的多样化需求，为京北区域带来商业新活⼒。尽管今年1-5⽉北京全市餐饮收⼊下降3.7%，就上半年新增拓店需求来看，餐饮仍以48%的新增店铺占⽐位列头筹。竞争⽇益激烈的市场推动餐饮业态推陈出新，地⽅特⾊菜系（如⼩江⻄、潮汕鲜⽜记、胶东⼩馆）扩张有抬头趋势；⽽茶饮果汁类拓店步伐有所缩窄。运动户外品类持续强劲，如安踏超级⾸店落位昌平超级合⽣汇⻄区、迪桑特⼤铺围挡华贸中⼼等，在此带动下服饰零售整体同⽐⼩幅上涨4个百分点⾄31%。作为上半年少数涨势喜⼈的商品零售业态，珠宝⾸饰类开铺亦持续活跃，如近期泡泡⻢特旗下珠宝产品线POPOP及周六福·吉⽂创形象店皆在国贸商城开出⾸店。全市上半年净吸纳量合计16.2万平⽅⽶，空置率累计上涨0.2个百分点⾄7.5%。可选消费需求和⾼承租能⼒品牌拓店需求持续谨慎，致使全市购物中⼼⾸层平均租⾦延续下⾏趋势，季末同样本⽐上半年累计下跌0.7%⾄每天每平⽅⽶30.8元。其中次级商圈由于同质化竞争激烈、调改项⽬繁多、消费层级下沉等原因领降，业主短期内招商运营以调整租⾦保证出租率为主要⽅向。2025年第⼆季度，北京平⾕再次交付两个仓储物流项⽬，带来29.8万平⽅⽶的新增供应。⾄此上半年合计新增供应量36.6万平⽅⽶，超过去年全年总量，且全部来⾃平⾕区域。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流成为上半年新增需求主导，占总新租⾯积的40%，其次汽配、电⼦产品等制造业需求亦有⼩幅回升。受⾃身成本考量及业主降租引商策略影响，租户搬迁活动持续活跃，为了置换到性价⽐更⾼的项⽬，不少租户选择从价格和楼龄双⾼的核⼼区域项⽬迁⾄相对较远的区位，从⽽带动了平⾕、顺义其他等⼦市场的去化。净吸纳量连续两个季度为正，上半年合计5.3万平⽅⽶，和去年同期的负吸纳⽐有所改善。在新增供应推动下，全市空置率上半年上涨5.1个百分点⾄29.5%，再创历史新⾼。季末全市平均租⾦报每⽉每平⽅⽶45.0元，同样本⽐上半年累计下降6.9%，由平⾕、顺义其他等空置率较⾼的⾮核⼼⼦市场领跌。鉴于需求增量有限，在存量市场流动刺激下，原本租⾦⽔平较⾼的⼦市场如⻢驹桥、亦庄经开区、⼤兴空港等核⼼区域租⾦降幅加速。廊坊本季度于固安交付⼀个⾼标仓储项⽬，带来8.6万平⽅⽶的新增供应。低价策略刺激下需求持续表现强劲，第三⽅物流企业在有成本和区位综合优势的近京⼦市场扩⼤布局，加速临空经开区、固安及⼴阳经开区等⼦市场的去化。上半年全市净吸纳量合计78.1万平⽅⽶，空置率连续七个季度持续⾛低⾄2021年中进⼊供应潮以来的最低⽔平。天津本季度于宝坻交付⼀个⾼标仓储项⽬，带来7.2万平⽅⽶的新增供应。新增需求持续疲软，上半年净吸纳量合计8.5万平⽅⽶，同⽐环⽐双降。第三⽅物流及制造业分别录得49%及17%的新租成交⾯积占⽐。武清、宁河及⻄⻘⼦市场表现相对活跃。2025年第⼆季度，北京商务园区市场未有新增项⽬⼊市，全年上半年新增供应量全部集中于⼀季度，共录得五个新项⽬共计体量48.2万平⽅⽶交付使⽤。本季度净吸纳量录得9.5万平⽅⽶，市场新租需求延续回暖态势且呈现多元化。在市场租⾦下⾏的刺激下，TMT和⽂体娱乐等⾏业的搬迁需求加速释放，其中来⾃多个区域的⽂体娱乐租户换迁集聚⾄电⼦城区域成为⼀⼤亮点。此外，以汽⻋及配件为代表的消费品制造也体现产业集聚效应，⼩⽶、奔驰等⻰头企业带动多个上下游企业落位亦庄经开区。上半年全市累计净吸纳量达25.7万平⽅⽶，同⽐增⻓216%，为2022年以来的同期峰值。在新型制造园区集中交付及芯⽚、半导体产业发展带动下，医药健康与⼯业品制造合计占据新增需求近80%，成为租赁市场主引擎。全市空置率环⽐下降0.9个百分点，上半年累计上升0.5个百分点⾄24.3%。租⾦仍承压，本季度平均报价环⽐下调3.7%，⾄每⽉每平⽅⽶138.5元，上半年累计跌幅达6.4%，创历史同期最⼤跌幅。在类办公属性产品租⾦加速下调的推动下，中关村软件园、东升和电⼦城成为上半年空置率下降最明显的⼦市场。2025年上半年，北京物业投资市场共录得20笔交易，累计成交总额约151亿元，同⽐下降34%。其中第⼆季度录得11笔，总额为58.2亿元，交易⾦额环⽐下降37%，同⽐下滑52%。整体来看，机构投资者态度依然谨慎，市场以5亿元以下中⼩体量交易为主。从买⽅结构看，⾃⽤型企业持续活跃，本季度办公类交易中有三笔为⾃⽤，包括某能源企业购⼊东⼆环改造项⽬作为总部办公、某TMT企业通过法拍购得中关村软件园独栋、以及某矿产企业购⼊丽泽办公楼层。上半年共录得11笔⾃⽤交易，成为成交的重要⽀撑。与此同时，地产基⾦热度回升，本季度交易额占⽐超六成，涉及外资基⾦收购零售物业资产包、内资基⾦投资租赁型公寓项⽬等。随着价格持续下调，核⼼区优质资产交易加速。本季度出现数个以低于周边均价或此前⾃身报价实现快速成