房地产开发行业2026年香港地产投资策略：迎接复苏，把握重估

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 迎接复苏，把握重估 ——2026 年香港地产投资策略 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 11 月 16 日│中国内地 年度策略 香港地产复苏趋势愈发清晰，我们预计 2026 年住宅市场或延续量价齐升趋势，商业景气度有望继续修复。港资房企 PB 估值与香港地产基本面高度相关，我们预计仍有约 40%修复空间。我们看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息率也带来一定支撑。重点推荐：1、香港本地开发土储和自持物业规模最大，未来 2-3 年有大量自持物业竣工的新鸿基地产；2、聚焦香港本地必选消费场景，高股息且具备入通预期的领展房产基金。 香港地产复苏逻辑逐步验证 在人民币升值、港股财富效应外溢、楼市政策全面放松、利率下行和内地人才持续流入等多重因素推动下，香港房地产市场持续复苏。住宅方面，1-10月住宅成交量同比+21%，9 月房价指数同比+1.6%（为 2022 年以来首次回正）、10 月领先指标继续上行，库存去化周期快速下行且潜在新增供应显著收缩，房贷利率下行推动八成住宅实现或接近实现“供平过租”；商业方面，5-9月香港零售业销货价值同比正增长，Q3香港写字楼净吸纳量创 18Q3以来新高，商业景气度逐步筑底，但传导至租金端仍需时间。展望 2026 年，我们预计人民币升值、美联储降息背景下，香港楼市量价齐升的趋势有望延续，预计住宅成交量同比+7.5%、房价同比+3.0%，同时商业景气度有望继续修复，写字楼和零售业租金降幅有望收窄。 港资房企估值与香港地产基本面强相关，仍有修复空间 港资房企 PB 与香港房地产基本面数据高度相关，尤其和私人住宅成交套数（TTM）和私人住宅价格同比增速关系密切，相关系数分别达到 0.74、0.60。本轮周期中，私人住宅成交套数已于 2024 年 3 月见底，私人住宅价格同比增速已于 2024 年 7 月见底，而主要港资房企平均 PB 已于 2024 年 6 月见底（0.34）。从行业基本面历史比较（与 2003 年房价大周期见底相比）的维度，以及个股历史估值（十年中位数）的维度来看，若未来香港住宅成交量和房价能够延续上行，我们预计港资房企 PB 仍有约 40%的修复空间。 香港地产复苏，哪些港资房企更为受益？ 主要港资房企普遍具备低估值（平均 PB 0.47，近十年分位数 33%，截至11 月 14 日）、高股息（平均股息率 4.53%）、低负债（平均净负债率 24%）、香港地区属性突出（近三年平均香港营收占比 64%）的特点。得益于更多元的业务布局，以及更审慎的杠杆运用，主要港资房企在本轮房地产调整周期中呈现出更强的业绩韧性，绝大多数公司信用端也更为稳定。我们结合香港土地储备规模、住宅销售金额、开发和租赁分部业绩，对比了各家公司的香港市场占比。开发角度，新鸿基地产、恒基地产、港铁公司、信和置业、新世界发展的香港市场占比较高；自持角度，新鸿基地产、领展房产基金、太古地产、信和置业、九龙仓置业、希慎兴业的香港市场占比较高。 风险提示：香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，个别港资房企可能面临流动性风险。 (21)(11)01121Nov-24Mar-25Jul-25Nov-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 香港地产复苏逻辑逐步验证 .......................................................................................................................................... 3 住宅：成交量持续复苏，房价企稳回升 ................................................................................................................ 3 成交量：“撤辣”后持续上行，创 2022 下半年以来新高.................................................................................. 3 房价：同比重回上涨，为 2022 年以来首次 .................................................................................................. 3 为什么香港住宅市场进一步复苏？ ................................................................................................................ 4 商业：景气度逐步筑底，传导至租金端仍需时间 .................................................................................................. 6 展望：2026 年香港住宅市场或延续量价齐升趋势，商业景气度继续修复 ............................................................ 6 港资房企估值与香港地产基本面强相关，仍有修复空间 .............................................................................................. 8 港资房企 PB 与香港住宅量价关系密切 ................................................................................................................. 8 港资房企 PB 或仍有 40%修复空间 ...........................................