地产及物管行业周报：基本面仍在继续磨底中，政策面积极因素在积累

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 01 月 11 日 基本面仍在继续磨底中，政策面积极因素在积累 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/1/3-2026/1/9） 相关研究 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 《好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房成交环比回落、二手房环比回升，新房成交推盘比回升。上周(1.3-1.9)34 个重点城市新房合计成交 178.4 万平米，环比-57.3%，其中，一二线环比58.2%，三四线环比-40.2%。1 月(1.1-1.9)34 城一手房成交同比-40.9%，较 12 月-15.7pct。其中，一二线同比-40.6%，三四线同比-44.2%，分别较 12 月-15.8pct 和-14.2pct。上周 13 城二手房合计成交 126 万平米，环比+12.6%；1 月累计成交同比-23.3%，较 12 月+3.3pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 77 万平米，合计成交 64 万平米，对应成交推盘比为 0.83 倍，最近三个月（25 年 10 月-25 年 12 月）分别为 1.47倍、0.9 倍和 1.0 倍。截至上周末（2026/1/9）15 城合计住宅可售面积为 8951.4 万平米，环比+0.1%。3 个月移动平均去化月数为 21.6 个月，环比-0.24 个月。 ⚫ 主要政策新闻：融资协调机制白名单项目贷款融资展期从 2 年延长至 5 年。宏观方面，监管部门对房地产融资协调机制下发最新政策指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5 年。因城施策方面，上海发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件纳税人可申请，税务部门审核批准后执行；南京发布三项人才新政，发放一次性生活补贴（学士 1万至博士 10 万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长 36 个月；公积金政策方面，成都公积金购房提取代际互助政策延至 2026 年底，缴存人新购住房，父母、子女可在一年内申请提取一次，提取有前提条件；沈阳 2026 年 1 月起优化 5 项公积金贷款政策，延长 15%首付等两项政策至年底。土地市场方面，越秀地产以 25.6 亿元底价拿下浦东新区地块。其他方面，全国首支地方政府引导的 REITs 主题基金在厦门设立（55 亿/10 年），聚焦存量资产盘活。 ⚫ 公司动态跟踪：房企 12 月经营数据承压，万科执行副总裁郁亮辞职。经营数据方面，多家房企发布 25 年 12 月经营数据。12 月单月销售金额及同比：中国海外发展 398.3 亿元（-1%），建发国际 96 亿元（-44%），绿城中国 276.0 亿元（-3.5%），金地集团 24.0 亿元（-54.5%），保利发展 121.6 亿元（-18.9%），旭辉控股 10.0 亿元（-58.3%），招商蛇口 258.4 亿元（-14.6%），新城控股 13.54 亿元（-57.8%）；股份变动方面，滨江集团控股股东合计减持 2,672 万股，持股比例降至 60%。其他方面，万科董事、执行副总裁郁亮先生辞职。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块强于大市，物管板块弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 4.32%，沪深 300 指数上涨 2.33%，相对收益为 1.99%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 11 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：城建发展、盈新发展、*ST 亚太、*ST 阳光、*ST 荣控，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.79%，沪深 300 指数上涨 2.33%，相对收益为-1.54%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为21.7/19.0 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.5/12.1 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面已经历深度调整，考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，房地产表态出现积极转变，后续行业政策值得期待。而目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注新城发展、太古地产；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共16页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 57%，一二线环比下降58%、三四线环比下降 40% 上周(1.3-1.9)34 个重点城市新房合计成交 178.4 万平米，环比下降 57.3%，较 25 年周均成交 242.3 万平米下降 26.4%，较本年周均成交 159 万平米上升 12.2%。 其中一二线城市合计成交 165.1 万平米，环比下降 58.2%，较 25 年周均成交 224.1 万平米下降 26.3%，较本年周均成交 146.6 万平米上升 12.7%。三四线城市合计成交 13.3 万平米，环比下降 40.2%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 27.3%，较本年周均成交 12.5万平米上升 6.5%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind