2025W46房地产行业周报：香港开发商竞争格如何？

请务必阅读正文后的声明及说明 【东北地产建筑|中期策略】生存到重生，分化与机遇 ——房地产 2025 中期策略 房地产行业有何可预见趋势 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近 楼市量价止跌回稳进度如何 商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期 2025 展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 投资建议：整体看来，2024 年 924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①稳预期→“需求侧”或将继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市）；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；③促转型→“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升 联系人：刘清海 18721963859/刘张驰19955198950[Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2025-11-17 2 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 1% 11% 0% 相对收益 -1% 0% -15% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 102 总市值（亿） 11473.13 流通市值（亿） 5300.15 市盈率（TTM 倍） 42.17 市净率（LF 倍） 0.77 成分股总营收（亿） 3164.87 成分股总净利润（亿） -92.87 成分股资产负债率（%） 75.05 [Table_Report] 相关报告 《毛利率逐渐触底，减值压力加剧---2025 前三季度开发商业绩综述》 --20251113 《价值为锚，租售比与股息率---房地产行业2026 年度策略报告》 --20251111 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 香港开发商竞争格如何？ ---2025W46 房地产周报 报告摘要： [Table_Summary] 本周观点：香港开发商竞争格如何？ ①香港楼市正经历显著的复苏，撤辣+利率下行成关键回暖因素。香港私人住宅售价指数已连升 4 个月，其中 9 月环比上涨 1.32%；租金指数连涨 10 个月，创下历史新高；②21 世纪前香港房地产市场：草莽发展→港资主导的垄断格局；③21 世纪香港开发商竞争格局：根据香港商报报道 2024 年新鸿基地产全年售出 360 亿港元货值，销售量达 2990 伙，占香港总销售伙数的两成排名第一。恒基地产、长江实业、会德丰 2024年分别销售 162、160、144 亿港元，前四家香港开发商 2024 年销售占比近五成，头部房企销售持续集中。 本周地产：A 股与港股均跑赢大盘。本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 2.70%和 4.99%，分别跑赢大盘 3.78pct/跑赢大盘3.73pct。本周地产信用债发行 36.20 亿元，净融资额-41.28 亿元。截至 2025 年 11 月 14 日，地产信用债累计发行 3743.82 亿元，净融资额-418.95 亿元，去年同期为-293.88 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为 0.82% 本周产权型 REITs 指数收于 119.49 点,涨跌幅为 0.62%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 120.60 点,涨跌幅为 1.08%;近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 1.04pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为中金山东高速 REIT，涨跌幅为 5.18%。本周 REITs 成交额为 13.53 亿元，环比-4.52%。本周 REITs 换手率为 0.56%，环比-0.02pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降 本周百城供应和成交建面环比+52.78%/+14.98%，溢价率+1.39%，一线供应和成交建面环比-9.30%/+129.89%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+33.32%/+9.78%，溢价率+0.51%,三四线供应和成交建面环比+68.72%/+11.57%，溢价率+4.52%。 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.19%/-21.32% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.19%/-21.32%，累计同比分别-15.48%/+2.86%。新房端，45 城商品房共计成交 217 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-86.57%、-82.59%、-86.59%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 170 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-28.02%、-22.53%、+84.88%。 投资建议：香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环，且当下香港前四大开发商销售占比已近 5 成，头部房企格局持续集中。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 -30%-20%-10%0%10%20%30%房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2/21 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 正文目录 1. 本周观点：香港开发商竞争格如何？ .............................................................. 4 1.1. 地产 A 股 .................................................................................................................................. 5 1.2. 地产港股 ................................................................................................................................... 7 1.3. 地产信用债 ............................................................................................................................... 8 2. REITs 市场 ...................................................................................