房地产行业2025年10月统计局数据点评：受高基数以及政策效果减弱影响，单月销售降幅扩大；今年以来投资降幅持续扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 11 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大——房地产行业 2025 年 9 月统计局数据点评》(2025/10/21) 《70 城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形——房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》(2025/10/21) 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 10 月统计局数据点评 受高基数以及政策效果减弱影响，单月销售降幅扩大；今年以来投资降幅持续扩大 国家统计局发布 2025 年 10 月份全国房地产开发投资和销售情况。10 月销售面积 6147 万平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；开发投资金额 5857 亿元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；新开工面积 3662 万平，同比增速-29.5%（前值：-14.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  由于高基数以及政策效果减弱，单月商品房销售同比降幅扩大。1）单月商品房销售降幅扩大。10 月销售面积6147 万平，同比下降 18.8%，同比降幅较 9 月扩大了 8.2 个百分点，从绝对值来看，处于 2009 年以来同期最低水平；销售金额 5977 亿元，同比下降 24.3%，同比降幅较 9 月扩大 12.5 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 19.6%，降幅扩大 8.2 个百分点，住宅销售金额同比下降 24.6%，降幅扩大 13.0 个百分点。9 月受政策支持销售降幅收窄，但 10 月后成交动能再度走弱，政策效果的持续时间仅 1 个月。2）单月住宅销售均价同比降幅扩大。10 月商品房销售均价 9723 元/平，环比虽然上涨 3.4%，但同比下降 6.8%，同比降幅较 9 月扩大 5.4 个百分点，创下 2024 年 6 月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价 10286 元/平，环比增长 4.3%，同比下降 6.2%，同比降幅扩大 5.9 个百分点。3）从区域来看，10 月东、中、西部地区销售面积同比降幅均扩大。10 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.0%、-17.9%、-14.0%，同比降幅较 9 月分别扩大 7.6、8.3、4.5 个百分点；销售金额同比增速分别为-29.4%、-18.5%、-14.8%；销售均价同比增速分别为-10.7%、-0.8%、-1.0%，东部地区销售均价同比降幅较 9 月扩大 10.0 个百分点，中部地区同比增速较 9 月下降 5.5 个百分点，西部地区同比降幅收窄 1.0 个百分点。4）全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较 9 月有所扩大。从累计来看，1-10 月全国商品房销售面积 7.20 亿平，同比下降 6.8%（前值：-5.5%）；销售金额 6.90 万亿元，同比下降 9.6%（前值：-7.9%）；销售均价 9588 元/平，同比下降 3.0%（前值：-2.5%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年 11、12 月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已超过四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 10 月末，我国商品住宅广义库存面积为 15.5 亿平，环比下降 1.6%，同比下降 16.8%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.5 个月，环比下降 0.3个月，同比下降 1.8 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 10 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.96 亿平，环比下降 0.7%，同比增长 5.4%；现房去化周期为 20.5 个月（由于 10 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 4-9 月销售均值计算），环比下降 0.2 个月，同比下降 0.4 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.6%，环比提升 0.2 个百分点，同比提升 5.4 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。10 月开发投资金额 5857亿元，同比下降 23.0%，降幅较 9 月扩大 1.7 个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下 2022 年 12 月以来最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额 4549 亿元，同比下降 22.9%，降幅较 9 月扩大 2.6 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年四季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 3.1%，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），我们预计今年以来的土地市场修复对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。10 月新开工面积 3662 万平，同比下降 29.5%，同比降幅较 9 月扩大 15.1 个百分点，且从绝对值来看，处于 2003 年以来同期最低位。1-10 月施工面积同比也有 9.4%的下降。从区域来看，东部地区10 月投资降幅收窄，中、西部地区降幅均扩大，东、中、西部地区 10 月投资额同比分别下降 23.2%、24.4%、16.7%，东部地区降幅较 9 月收窄了 0.6 个百分点，中、西部地区降幅分别较 9 月扩大 3.4、3.9 个百分点。从累计来看，1-10 月开发投资金额 7.36 万亿元，同比下降 14.7%（前值：-13.9%）；新开工面积 4.91 亿平，同比下降 19.8%（前值：-18.9%）。我们认为，由于前期拿地较少、库