房地产行业10月百强房企月度销售报告：10月面临高基数压力，百强操盘销售额同比降42%

证券研究报告 | 行业点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产 10 月百强房企月度销售报告：10 月面临高基数压力，百强操盘销售额同比降 42% 新房成交量延续低位，10 月百强房企销售额同比下降超 40%，我们认为降幅扩大主要受到供应减少以及上年同期“924”政策后的高基数影响。从累计情况看，1-10 月 TOP100 房企实现操盘口径销售金额 25767.0 亿元，同比降低 16.0%，较上月累计同比降低 4.3pct；权益口径销售金额为 20188.4 亿元，同比降低 16.9%，较上月累计同比降低 4.1pct。从 10 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额 2530.4 亿元，同比降低 41.9%，环比增长 0.1%；权益口径销售金额2007.0 亿元，同比降低 41.5%，环比增长 1.1%。 不同梯队房企累计销售额同比均下跌，其中 TOP21-30 房企跌幅最小。从 2025年 1-10 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP21-30 房企，同比下降 9.3%；TOP31-50 房企排名第 2，同比下降 13.9%。跌幅最大的是 TOP51-100 房企，同比下降 18.6%。从 2025 年 1-10 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP21-30 房企，同比下降 12.4%；TOP11-20 房企排名第 2，同比下降 14.8%。跌幅最大的是 TOP51-100 房企，同比下降 19.3%。 对比 2025 年 1-10 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是 30 强门槛。10 强门槛从 749.2 亿元下降至 678.9 亿元，同比下降 9.4%；20强门槛从 290.6 亿元下降至 247.5 亿元，同比下降 14.8%；30 强门槛从 205.0 亿元下降至 193.9 亿元，同比下降 5.4%；50 强门槛从 128.1 亿元下降至 113.2 亿元，同比下降 11.6%；100 强门槛从 56.9 亿元下降至 43.6 亿元，同比下降 23.4%。 10 月 TOP40 房企中 7 家销售额同比正增长，24 家环比正增长，其中 9 家环比增幅大于 30%。从 10 月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为 226.1 亿元，其次为保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额 193.0、177.2、148.0、136.7 亿元。重点房企 10 月操盘销售额同比来看，绿城中国-18.5%、招商蛇口-28.8%、建发房产-42.8%、保利发展-49.3%、华润置地-51.0%、华发股份-51.6%、中海地产-55.2%、越秀地产-60.0%、滨江集团-71.7%。从 2025 年 1-10 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 2049.0 亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 2011.1、1800.8、1525.4、1478.0 亿元。重点房企 1-10 月操盘销售额同比来看，建发房产 1.5%、招商蛇口-6.2%、绿城中国-6.4%、华发股份-9.3%、越秀地产-13.0%、华润置地-16.6%、滨江集团-18.2%、保利发展-20.7%、中海地产-21.1%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产：C-REITs 周报——打新收益下降，三季报业绩延续分化基调》 2025-11-03 2、《房地产开发：2025W44：对“十五五”规划《建议》房地产内容的 5 点理解》 2025-11-02 3、《房地产：C-REITs 周报——二级震荡，市政水利、数据中心板块表现较优》 2025-10-26 重点标的 股票 股票 投资 EPS（元） PE 代码 名称 评级 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 001979.SZ 招商蛇口 买入 0.45 0.41 0.46 0.52 21.20 22.92 20.51 18.29 002244.SZ 滨江集团 买入 0.82 0.90 0.95 0.99 13.00 11.86 11.20 10.77 600048.SH 保利发展 买入 0.42 0.36 0.36 0.41 18.10 20.44 20.28 17.77 600325.SH 华发股份 买入 0.35 0.09 0.18 0.37 15.80 53.10 27.24 13.47 600153.SH 建发股份 买入 1.02 0.98 1.22 1.32 11.50 10.36 8.33 7.73 资料来源：Wind，国盛证券研究所 -30%-18%-6%6%18%30%2024-112025-032025-072025-10房地产沪深3002025 11 03年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、10 月面临高基数压力，百强操盘销售额同比降 42% ....................................................................................... 3 二、10 月 TOP40 中 7 家销售额同比正增，24 家环比正增...................