宏观深度研究：从成交结构看购房者行为变化

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年 10 月 29 日宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]从成交结构看购房者行为变化宏观深度研究最近一年走势相关报告《学习四中全会精神的五点心得*夏磊》——2025-10-24《美联储议息会议点评：一次风险缓释的美联储降息*夏磊》——2025-09-18《全球贸易系列研究之一：贸易格局变迁中，谁是耀眼的那颗星？*夏磊》——2025-09-11《美国系列深度研究之三：美债的历史演进与当下困局*夏磊》——2025-08-25《7 月政治局会议解读：长期无虞短期无忧*夏磊》——2025-07-31购房者行为暗含深层的市场选择，其变化不仅反映了居民在住房消费审美上的转变，也是对其经济状况的真实反映。微观层面的购房行为正是洞察市场趋势的重要窗口。我们将从面积、总价、区域偏好和居住品质等多个维度切入，观察购房者的具体表现，从而搭建起从微观个体行为到宏观市场表现之间的分析桥梁。本文试图回答，当前房地产市场购房者行为有何倾向？变化一：购房者更关注总价购房者对总价的敏感度提高，严格的预算约束是决策的第一道门槛，购房锚定已有的支付力。二手房方面，低总价成交套数占比再增长。从总价段看，一方面，2025 年 1-9 月北京、杭州 300 万元以下低总价段房源成交套数占比，分别达 36%、55%，上海 1-8 月该总价段成交套数占比 47%，低总价成交套数占比进一步增加。另一方面，二手豪宅成交套数占比保持平稳。预算充足的购房者，对于二手房的需求相对稳定，总价 1500万元以上的二手豪宅成交套数占比保持平稳。新房方面，则是高总价成交套数占比不断提升。2025 年 1-9 月，上海 900 万元以上产品成交套数占比提升。豪宅类项目受市场认可，如上海壹号院户型在 237-1115 平米，2025 年 8 月第五批次推出的房源均价在 19.8 万元/㎡，开盘再次实现“日光”。北京、杭州 1500万元以上的改善成交套数占比分别较 2024 年上升 1、2 个百分点。同时，北京、杭州刚需购房者对于新房的偏好增加。北京、杭州 2025年 1-9 月新房成交中 300 万元以下的刚需成交套数占比分别上升1.7、4.5 个百分点。购房者对总价的敏感度提高，一是因为购房者加杠杆意愿降低。截至 2025 年 9 月，个人住房贷款余额 37.74 万亿元，同比降低 0.3%，连续 10 个季度同比下降。二是房价仍未企稳，购房者行为更保守。2025 年 9 月 70 城新房价格指数同比下降 2.7%，二手房价格指数同比下降 5.2%，房价仍未企稳但降幅收窄。变化二：购房者更注重实用证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2当前购房者更追求实用，购房行为更加理性，多功能、高利用率、居住舒适度成为决策的关键因素。一是，有限面积内追求更多居室。以北京二手房市场为例，截至 2025年 9 月，90-120 平方米户型中约 57%为两居室，这种布局难以满足当前市场需求。相比之下，新房市场更注重功能性，90 平方米户型普遍可满足三居需求。2025 年 1-9 月，在新房成交中，90-120 ㎡的户型成交套数占比最高，北京、上海、杭州该面积段成交套数占比分别为 37%、55%、38%，我们认为该面积段能够覆盖从首次置业到家庭改善的不同阶段需求，并且能更好地平衡总价和功能性。二是，更看重得房率。受“好房子”政策引导，多地出台住宅新标准，如北京住宅标准更新后，开始推出带阳台、挑空等设计的项目，显著提升了得房率。有已开盘预售项目按照“好房子”技术要点重新提交规划设计方案，增加了错层阳台，最高提升实际得房率约10%，开盘去化率显著提升。三是，购房者更在意空间利用最大化。购房者偏好空间的多功能性与可变性，以满足多样化生活场景和未来可能的需求变化。四是，更关注容积率。更追求居住舒适度。高容积率住宅成交明显呈现下降趋势，北京、上海、杭州容积率 2.5 以上的项目成交套数占比减少，2025 年 1-9 月该占比分别较 2024 年减少 1、4、6 个百分点，低密度住宅更受市场青睐。变化三：更关注未来保值增值空间当前购房者的区域选择逻辑呈现出“核心区位优先、成熟配套导向、产业周边购房”三大趋势，其本质是为了对抗市场风险。优选城市核心区。受供应和价格约束影响，核心城市成交区域占比分布仍为外围占比高于核心区，但该差距在不断收窄。以上海为例，外环外成交套数占比已从 2021 年的 82%下降至 2025 年 1-9 月的61%。核心区新房的开盘去化率及不断上涨的房价也反映了购房者的倾向。成熟配套导向。购房者对规划的审视更为理性，更看重已落地配套而非远期蓝图。一是交通配套的明确，二是生活设施，如学校、医疗和商业已同步建设，形成“即买即享”的确定性。围绕产业购房。购房者愈发倾向于选择产业高度聚集、发展确定性强的区域。如北京海淀区，受中关村产业辐射的周边区域不仅土地市场热度居高不下，新房销售也表现活跃。上海张江科学城也带动了周边的购房需求。风险提示1）房地产市场超预期下行风险。2）对政策解读偏差。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分33）调研样本有限，不足以反映市场主体。4）数据可得性局限。5）历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4内容目录1、 变化一：购房者更关注总价................................................................................................................................... 62、 变化二：购房者更注重实用................................................................................................................................. 103、 变化三：区域选择，关注核心稀缺与安全性........................................................................................................164、 风险提示.............................................................................................................................................................. 18证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分5图表目录图 1： 2020-2025 年 1-9 月北京二手房各总价段成交套数占比变化情况.....................................................................6图 2： 202