2026年度REITs投资策略：REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会

REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会2026年度REITs投资策略2025 年 11 月 2 日证券研究报告姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn姓名 胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn姓名 杜致远（联系人）证书编号：S0790124070064邮箱：duzhiyuan@kysec.cn核心观点1.上半年表现优于股债，下半年债性凸显2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。2025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。2.板块分化态势加剧2025年以来，REITs板块分化态势明显。从年初至今表现来看，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REITs收益水平相对较高，特别在上半年区间内，涨幅均超20%。环保、高速公路、产业园区、能源REITs受市场关注度较小，行情上看，整体波动性较小，弹性不大。3. REITs运行态势及发展趋势展望继2024年7月31日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将REITs的资产行业范围进一步拓宽至养老设施、储能设施项目、清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目、4A级景区（原为5A级景区）和市场化租赁住房后，2025年9月12日，国家发改委再度发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》(发改办投资〔2025〕782号)。加快成熟资产类型项目常态化申报。加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，帮助项目尽快满足发行条件。4. 投资建议我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。5.风险提示（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。1REITs板块分化态势解读23目 录CONTENTS2025年REITs板块逻辑复盘REITs未来发展趋势展望4投资建议5风险提示2025年REITs板块逻辑复盘：上半年表现优于股债，下半年债性凸显1.12025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。图1：2025年，REITs板块上半年表现优于股债，下半年债性凸显数据来源：Wind、开源证券研究所图2：长时间维度看，REITs资产与股债的相关性偏弱数据来源：Wind、开源证券研究所-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022-01-042023-01-042024-01-042025-01-04中证REITs全收益沪深300标普中国债券指数-1.60%-0.60%0.40%1.40%2.40%3.40%4.40%5.40%-8%-3%2%7%12%17%22%27%中证REITs全收益沪深300标普中国债券指数(右轴）2025年REITs板块逻辑复盘：下半年以来利率股指高度正相关1.12025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则明显与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。图3：2025年下半年以来，利率与股指高度正相关，Reits行情呈现反向变化趋势数据来源：Wind、开源证券研究所（备注：指数下半年变化率以2025年二季度末为基点）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%10年期国债收益率上证指数中证REITs全收益反向走势：反内卷与利率的回升逻辑1.22025 年 7 月，中央财经委会议明确 “依法依规治理企业低价无序竞争” 后，水泥、光伏、煤炭等行业通过减产、兼并重组等方式优化供给结构。这直接扭转了市场价格长期下行趋势，7月CPI环比由下降0.1%转为上涨0.4%，7 月 PPI 环比降幅收窄至0.2%，为 3 月以来首次收窄。政策信号释放后，市场对未来物价回升的预期显著增强。市场预期从交易低物价预期转向交易温和通胀，推动利率中枢显著上行。数据来源：Wind、开源证券研究所（备注：指数下半年变化率以2025年二季度末为基点）-5%0%5%10%15%20%2025/1/22025/2/22025/3/22025/4/22025/5/22025/6/22025/7/22025/8/22025/9/22025/10/210年期国债收益率“反内卷”：中央财经委会议明确 “依法依规治理企业低价无序竞争”图4：2025年7月，“反内卷”提出后，利率回升趋势明显-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2025/1/22025/2/22025/3/22025/4/22025/5/22025/6/22025/7/22025/8/22025/9/22025/10/2上证指数反向走势：反内卷与股市的修复逻辑1.22025 年 7 月 “反内卷” 政策提出后，市场对企业盈利预期显著改善，推动股市估值修复。政策通过抑制低价竞争、优化行业供给结构，直接扭转了部分行业的利润下行趋势：政策引导企业从 “量增” 转向 “质增”，通过技术升级和品质提升构建差异化优势，例如加速 BC 电池、颗粒硅等新技术应用，推动行业从价格竞争转向技术竞争。这些变化使得投资者对企业盈利可