2025年三季度房地产行业研究：三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建

行业研究 |房地产行业 1 2025 年三季度房地产行业研究： 三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建 工商部 | 马天姿 刘博雅 段宏昱 葛若寒 2025 年 10 月 29 日 摘要 2025 年三季度，房地产开发投资持续探底，新房供应整体收缩，销售整体转弱，一线城市成交亦有所回落；百城新建住宅价格仍结构性微涨，但“以价换量”行情下，二手房价格持续下跌；宏观政策导向聚焦加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展；融资端修复效果有限，信用利差环比有所下降，增信方式对降低信用利差的作用有限；行业发债呈现回暖态势，发行主体仍主要集中在 AAA 企业，但行业内违约问题持续，整体债务偿还压力较大。目前，我国房地产行业正处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，短期政策驱动止跌回稳，长期稳定仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 一、 行业供给能力分析 1.1 行业规模分析 2025 年三季度，房地产开发投资持续探底，但新开工与竣工初显改善迹象。2025 年三季度，全国房地产开发投资完成 21,048 亿元，环比及同比均呈下降趋势，开发投资持续探底。2025 年三季度，房地产新开工面积 15,035 万平方米，同比下降 16.60%，降幅仍然较大，但随着土地收储和城市更新工作的持续推进，9 月单月新开工面积为 5,598 万平方米，边际改善迹象显现，降幅有所收窄；三季度竣工面积为 8,562 万平方米，同比下降 16.84%，但 9 月单月竣工面积同比上升，为 2024 年以来首次单月竣工面积同比转正。 图 1 2023 年以来房屋新开工和竣工情况（单位：万平方米/左轴；%/右轴） 数据来源：Wind，大公国际整理 -40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.002023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-09房屋新开工面积:累计值房屋竣工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比行业研究 房地产行业 行业研究 |房地产行业 2 1.2 行业供给结构分析 新房供应整体收缩，结构仍以住宅为主。2025 年 1～9 月，房地产开发投资中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资分别为 52,046 亿元、2,564 亿元和 4,806 亿元，投资仍集中在住宅方面。同期，全国房地产施工面积 648,580 万平方米，其中商品住宅施工面积 452,165万平方米，占比达 70%，商品住宅竣工面积 22,228 万平方米，房地产供给仍以住宅为主。新房供应方面，根据克而瑞数据，2025 年三季度，监测的 30 座重点城市商品住宅新增供应面积2,619.48 万平方米，环比及同比均呈下降趋势，其中一线城市供应面积 529.41 万平方米，环比下降 15.3%；二、三线城市供应共 2,090.07 万平方米，环比及同比均下降，新房供应整体收缩。 二、 行业需求匹配能力分析 2.1 行业总体需求分析 2025 年三季度整体销售转弱，但 9 月略有回升，延续止跌回稳态势。2025 年三季度，全国商品房销售金额 18,799 亿元，同比下降 13.55%，销售面积 19,984 万平方米，同比下降10.66%，同比降幅较二季度均有所扩大，随着市场进入销售淡季，整体销售转弱。但 9 月以来，随着供应的带动，当月销售面积及销售金额较 7、8 月有所增长，销售情况略有回升，延续止跌回稳态势。 图 2 2023 年以来商品房销售面积和销售额情况（单位：亿元、万平方米、%） 数据来源：Wind，大公国际整理 2.2 行业需求结构分析 2025 年三季度，需求端仍集中在商品住宅，随着进入传统销售淡季，一线城市成交亦有所回落。2025 年三季度，房地产销售面积中商品住宅销售面积和销售额分别为 16,704.90 万平方米和 16,479.74 亿元，需求端仍以住宅为主。同期，办公楼销售面积和商业营业用房销售面积分别为 482.16 万平方米和 1,172.33 万平方米，环比大幅下降。2025 年三季度，30 大中-35.00-30.00-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.002023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-09商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比 行业研究 |房地产行业 3 城市商品房成交面积为 2,032.15 万平方米，同比下降 7.86%，其中一、二、三线城市同比及环比均有所下降，一线城市降幅最大。整体来看，三季度进入传统销售淡季，市场需求阶段性疲软，叠加政策刺激的边际效益逐渐减退，相较于 2024 年同期较高基数的基础上，一线城市成交亦有所回落。 2.3 行业供需平衡分析 整体来看，2025 年三季度，房地产开发投资持续探底，新房供应整体收缩，销售转弱，但9 月新开工及竣工的供应改善迹象带动当月销售回升，止跌回稳态势延续。随着三季度进入传统销售淡季叠加政策刺激的边际效益逐步减退，成交量有所下降的基础上，一线城市成交亦有所回落，市场供需关系仍有待进一步修复。整体来看，除了短期的政策刺激，寻求房地产市场长远、健康、稳定发展仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 三、 行业的产业链地位分析 房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，连接着上、中、下游的众多产业，同时又与银行和地方政府有着密不可分的关系。因房地产业涉及到拿地、建设、开发、销售等多个阶段，且房地产开发高度依赖金融杠杆，因此产业链