房地产开发行业12月统计局房地产数据点评：竣工显著改善，销售略有回落

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度报告 竣工显著改善，销售略有回落 ——12 月统计局房地产数据点评 统计局公布 2019 年 12 月房地产市场运行情况。单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 22653 万平方米、10929 亿元、21960 万平方米，单月同比增速分别为-1.7%、7.3%、-7.4%，前值为 1.1%、8.4%、-2.9%。 2019 年销售累计增速由正转负，2020 年维持市场趋弱判断。12月单月全国销售面积增速由上月的 1.1%下行至-1.7%，带动全年累计增速小幅转负至-0.1%。累计销售面积结束了 2019 年三季度以来持续修复的趋势，符合我们此前提出的本轮销售反弹主要源于以价换量，长期难以持续的判断（回溯历史来看这样的动能大多只能延续四个月左右）。我们维持销售增速在 2020 年将进一步趋弱的观点，全年整体市场将呈同比小幅下行的状态。 全年投资平稳收官，竣工单月改善显著。开发投资的单月增速延续了四季度以来的下行趋势，全年投资增速回落至 9.9%，依旧呈现了较强的韧性。竣工方面，12 月单月房屋竣工面积增幅高达20.2%，单月增幅创 2017 年 7 月以来新高，带动全年累计增速年内首度转正。展望 2020 年，竣工增速自 2017 年以来和新开工增速的剪刀差将会持续收窄，全年竣工将会延续修复趋势，建议持续关注地产链下游行业，强化对地产后周期机会的把握。 维持对 2020 年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积的预测不变，分别为-5%、+6%、+1%。 投资建议：本月市场整体趋弱，销售与投资均呈回落趋势。但进入 2020 年房企迎来融资窗口期，仅 1 月上旬就有 19 家房企宣布拟发行美元债合计近 90 亿元。同时央行强调建立房地产金融长效机制，房地产金融的稳定将进一步推动行业优胜劣汰。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线，具体而言：物管行业我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正；优质房企我们推荐万科 A、保利地产、金地集团、阳光城、大悦城。 风险提示：行业调控强度超预期；销售增速超预期下滑。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 研究助理：黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 13262559719 研究助理：尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn 18616396058 发布日期： 2020 年 01 月 20 日 市场表现 相关研究报告 0%10%20%30%40%50%2019/1/172019/2/172019/3/172019/4/172019/5/172019/6/172019/7/172019/8/172019/9/172019/10/172019/11/172019/12/17房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 行业深度报告报告 房地产开发Ⅱ 请参阅最后一页的重要声明 目录 开发投资端数据详解 ............................................................................................................................................... 1 施工端：开工全年增幅收窄，竣工年末翘尾，全年回正 ............................................................................ 3 投资端：全年平稳收官，预计 2020 年平缓回落 .......................................................................................... 4 市场供需及资金端数据详解 ................................................................................................................................... 5 销售端：全年规模累计增速由负转正，2020 年维持趋弱判断 ................................................................... 5 资金端： 开发资金各渠道分化，房贷利率拐头下行 .................................................................................. 7 政策端解读 ............................................................................................................................................................... 9 中央层面：存量房贷将与 LPR 联动，中央全面放宽落户限制 .................................................................. 9 地方层面：各地人才落户政策加速落地 ..................................................................................................... 10 1 行业深度报告报告 房地产开发Ⅱ 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解 土地端：土地市场持续回暖，量价均有所提升 1-12 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 11.4%，降幅收窄 2.8pct，其中 12 月单月购置面积同比上升 7.49%，较 11 月上升了 8.27pct。1-12 月土地累计成交价款同比下滑 8.7%，跌幅收窄 4.3pct，其中 12 月土地成交价款同比增加 16.68%，增速由负转负正，较 11 月上升 17.27pct。 图表1： 土地成交价款单月同比及累计同比 图表2： 土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交情况来看，12 月土地成交大幅回暖。能级来看，一、二、三线城市成交均同比增加。其中，一线城市成交有负转正，成交同比上升 16.16%；二线城市成交建面上升 26.52%，增长边际继续扩大；三线城市同比上升 15.38%，增速较上月有所下降。百城土地供需结构方面，12 月百城土地供需比为 0.63，其中，规划土地建筑面积供应 11606.22 万平方米，同比减少 23.67%，土地成交建面 18519.5 万方，同比上升 5.22%。 图表3： 百城住宅用地成交面积及同