2026年房地产行业年度投资策略：优选“轻”与“好”

行业评级：看好2025年10月27日优选“轻”与“好”——2026年房地产行业年度投资策略分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001证券研究报告报告核心内容摘要21、房地产行业展望：2025年房地产行业展现出明显的子版块分化，市场整体呈现结构性调整，部分子领域仍具投资机会。Ø地产股盈利内部分化大：截至2025年10月，A股109家地产股可细分成为十个子版块，其中商管和物业板块毛利率稳定，净利润表现较好；产业园企业由于集中交付和投资收益增长，净利润增速较强。A股地产板块中剔除ST和B股，多家企业处于业务转型阶段。和A股类似，港股商业管理和物业公司的业绩较为稳健；而港股开发商板块包括已经出险或可能退市的公司，2025年上半年净利润表现较差，净利润率下降。ØH股商管和AH物业股价表现最稳，转型股弹性最强：从各版块年内累计股价涨幅表现和方差来看，商管和物业股收益稳健且板块内离散度较少，稳健特点较为突出。A股中转型股和产业园股价累计表现较好，其主要受地产业务剥离、或持有科技类企业股份导致估值短期修复。尽管如此，转型类板块方差最大，意味着风险较大。Ø回顾2025年度策略，方向基本正确：2025年投资策略我们聚焦三类企业——“地产+消费”、好房子企业、中介，2025年内我们加推了物业板块和商管。2、行业机会挖掘：我们预计2026年行业将持续筑底，聚焦轻资产+好企业。Ø行业视角：尽管限购限贷等政策逐步放宽，但房地产销售量和价并未显现明显反弹。供给侧方面新开工面积持续回落，已经低于新房销售面积。我们认为长期房地产销售中枢可能在6亿平，待售商品房库存在好房子产品迭代和总量下行的双重压力下去化会更难。Ø投资视角：我们认为，长期增量转存量市场，通过总量增长来消化库存的模式已经不再适用于本轮地产周期。房地产板块的投资机会更多来自于商业模式的重塑。一方面具备强大产品力、融资优势以及“开发+运营”双轮驱动能力的公司，将优先脱离传统开发业务的周期波动，获得长期稳定的估值溢价；另外一方面，商管和物业企业通过科技赋能和精细化运营，有望在降本增效方面建立竞争壁垒，长期业绩表现有望超预期。最后，不再继续做地产业务而寻求转型的公司也会有较为明显的估值波动。3、房地产行业年度策略：2026年房地产投资将进入深度挖掘“α个股”的阶段，投资策略核心是“避险为基，寻优为策“。Ø 2026年地产板块的投资策略我们建议关注：Ø 1）商管和物业，利润率厚、现金流好、负债低，整体稳定性好，建议关注：华润万象生活、恒隆地产、太古地产；Ø 2）优质头部，关注“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位小而美的企业，建议关注：华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；Ø 3）转型股，在市场格局变化中寻找新机遇，优选转型路径清晰、资源匹配度高的企业，相关标的需持续跟踪。4、风险提示：宏观经济复苏不及预期、政策执行不确定性、商业模式转型中的竞争压力、金融市场波动以及市场信心修复缓慢等因素可能延缓整体行业复苏进程。目录C O N T E N T S01 2025年基本面与行情复盘02304风险提示032026年度行业机会挖掘选股思路和推荐组合2025年基本面与行情复盘01Partone42025年基本面与行情复盘015资料来源：Wind，浙商证券研究所；泛地产转型指的是主业仍然是地产，转型方向是地产服务，若转型其他新兴领域但主业仍然是地产则也归为此类2025年AH两地房地产股业绩表现子版块分化明显•依照申万房地产行业划分，截止2025年10月本报告撰写期间，A股共计109个地产股，H股共计100个。由于A股2024-2025年业务转型的上市公司较多，我们将A股子领域划分成十个，港股则参考申万港股划分方法分成四个。由于港股主要披露半年报，为了方便横向对比，我们将AH上市公司的净利润分析时间维度聚焦到2025年中报。•从AH地产股子版块利润表现来看，物业公司在AH两地的利润均为正，开发商利润表现均欠佳。1.1 2025年各个子行业业绩 A股地产股子版块业绩情况总计数量（个）归母净利润为正数量（个）利润为正占比（%）开发商52 30 58%商管2 1 50%中介2 1 50%物业6 6 100%产业园9 6 67%B股9 7 78%ST股8 1 13%完全转型10 5 50%泛地产转型9 4 44%基金管理1 - 0%总计109 58 56%H股地产股子版块业绩情况总计数量（个）归母净利润为正数量（个）利润为正占比（%）开发商61 17 28%商管19 10 53%物业19 19 100%中介1 1 100%总计100 47 47%2025年基本面与行情复盘016资料来源：Wind，浙商证券研究所；商管的利润增速为中国国贸，华远控股净利润为负不考虑其增速。2025年A股房地产股业绩特点1）开发商、转型类开发商（包括完全转型和泛地产转型）、ST股的净利润均为负，这类企业住宅开发占比大，受行业下行压力明显2）商业管理的利润率最高，毛利率稳定，净利润率可能受会计准则影响（例如公允价值变动）导致波动较大，但现金流应该影响不大3）物业类公司毛利率和利润增速均表现稳健，虽然净利润的体量不大，但是突出“稳健”特色4）产业园类的企业虽然毛利率承压但是归母净利润增速较强，我们认为主要由于地产项目的集中交付和投资收益的增厚1.1 2025年各个子行业业绩 A股地产股子版块业绩情况个数25H1平均归母净利润（亿元）25H1平均毛利率（%）25H1平均净利率（%）25H1归母净利润增速（%）25H1平均毛利率变化（ptc）25H1平均净利率变化（ptc）开发商52-5.4120.83-9.15- -4 -34 商管23.0547.089.17-8%* 7 -31 中介20.139.110.07-41% 1 -8 物业61.2915.727.1028% -1 -9 产业园92.7829.42-8.2723% -7 -45 B股91.3936.99-2.183% -3 -42 ST股8-12.2511.10-72.98- -8 -92 完全转型10-0.5011.30-42.99- -11 -65 泛地产转型9-3.1624.04-3.34- -5 -32 基金管理1-3.7340.41-54.44- -5 -100 总计109-3.4021.72-14.83- -5 -41 2025年基本面与行情复盘017资料来源：Wind，浙商证券研究所2025年H股房地产股业绩特点1）港股房企业绩表现和A股类似，由于没有ST机制，港股中已经出险和可能退市的企业都放在了开发商的分类，因此我们看到港股开发商的2025H1归母净利润表