2019年中国产业地产市场发展年报

0 1 2019 2019 中国产业地产市场回顾与趋势展望 区域利好政策频发，园区上市融资获突破。今年以来，都市圈、粤港澳大湾区、长江三角洲一体化、交通强国、国家物流枢纽等政策频出，区域一体化进程持续加速推进，产业地产发展迎布局良机。此外，国家出台政策，以鼓励和支持国家级开发区上市融资，大量优质园区迎来重要的发展机遇。 多地土地新政促用地规范，产业发展更应提质增效。2019 年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业用地规划化运作。未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不断推进，将有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济实现高质量的发展。 2019 年，工业用地推出力度小幅下降，楼面均价小幅上涨。2019 年，工业用地推出、成交均小幅下降；一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅增长，三四线城市同比小幅下降。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降；一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市下跌明显。 合作主体多元化，标杆企业加大行业布局。随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划利好政策频出，产业地产迎来较大的发展机遇。为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。此外，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。 2 2019 目录 一、 政策环境：区域规划利好频出，助力产业地产发展 ..................................................................... 3 1、区域、城市、开发区政策频出，产业地产迎发展良机 ................................................................ 3 2、关注点：产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机 .................................................................... 7 二、 市场特征：企业合作多样化，园区融资上市获突破 ..................................................................... 9 1、土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨 ......................................................................... 10 2、企业：合作主体多元化，标杆企业加大行业布局 ..................................................................... 12 3、行业聚焦：园区融资上市获突破，物流地产迎加速整合 .......................................................... 18 三、 趋势展望：产业用地日趋规范，都市圈迎布局良机 ................................................................... 21 1、土地：产业用地更趋规范，注重用地效率提升 ......................................................................... 21 2、布局：政策利好频发，都市圈迎布局良机 ................................................................................ 22 3、企业：园区融资获突破，运营能力仍需提升 ............................................................................. 22 3 2019 一、 政策环境：区域规划利好频出，助力产业地产发展 近年来，随着我国产业转型升级步伐的不断加快，创新驱动持续引领产业发展。产业地产作为发展实体经济的重要载体，国家和地方政府出台了一系列产业转移及转型升级、区域协调发展的相关政策，以促进区域经济实现高质量的发展。 1、区域、城市、开发区政策频出，产业地产迎发展良机 2019 年是产业地产发展重要的一年，区域协调发展、园区高质量发展等政策关键词频现。2019 年 3 月，全国两会强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展。同时，国家和地方政府纷纷出台政策以促进产业园区，尤其是开发区实现高质量的发展，以激活区域经济活力。  区域：都市圈、城市群规划持续落地，区域协调发展再进一步 城市群作为我国新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。为加快培育区域发展新动能、实现创新驱动发展，2019 年我国出台了一系列城市群规划政策。如 2 月 18 日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。《纲要》提出以香港、澳门、广州和深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，增强对周边区域发展的辐射带动作用。为实现城市群高质量发展以及区域经济转型升级，国家发改委于 2 月 21 日发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到 2022 年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，从而不断提升中心城市的区域引领地位，打造区域竞争新优势。12 月 1 日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，加强跨区域协调互动，提升都市圈一体化水平，推动城乡融合发展，构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格局。粤港澳大湾区、长三角地区作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的两个重点区域，其在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。国家通过出台一系列的区域发展规划，不断提高区域经济集 4 2019 聚度、连接性和政策协同效率，有利于深入推进区域一体化实现高质量发展，为我国开拓更加广阔的发展空间。 图：《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》主要内容 资料来源：中指研究院综合整理  城市：聚焦城市禀赋，打造城市产业发展新高地 2019 年以来，国家出台多项促进区域协调发展的相关政策，对于城市来说，既是机遇又是挑战。各城市结合自身资源禀赋适时出台相应产业政策，以不断增强城市竞争力。2019 年 3 月 26 日，成都发布《成都市城市机会清单(第一批)》，这是全国首份城市机会清单。成都通过把