第一眼不对，产品再好也是不尽人意

云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1案例研究|第一眼不对，产品再好也是不尽人意项目表现：找房热度尚可，开盘小半年成交仅 3 套，去化近乎停滞该项目位于南京栖霞区迈皋桥板块，小区规模较小，规划占地 2.19 万平方米，总建筑面积 5.83 万平方米，容积率仅 1.8。小区容积率较低，主打一个主城区低密洋房社区，精装修交付。项目由 7 栋 6 至 11 层的小高层住宅组成，包括 97 ㎡三房及 126 ㎡、138 ㎡四房三种户型。目前，一批次房源正在销售中，均价在 2.5~2.7 万元/㎡。该项目于 2025 年 5 月首次开盘，开盘后热度较高，找房热度指数一度飙升至 90以上，可见颇受购房者关注。然而，据南京网上房地产网签数据显示，项目成交情况并不乐观：首批推出的 66 套房源中，仅累计成交 3 套、认购 1 套。。资料来源：南京网上房地产（数据统计截至 2025.9.11）明明项目是有热度的，却在最后“临门一脚”上出现了状况，这究竟是什么原因，今天洞察君再次通过我们的项目诊断来全面剖析该项目，探寻其中的奥秘。综合诊断：综合竞争力排名相对靠后，周边配套环境明显不佳，分流压力大我们通过分析两个项目间的客户重叠度来判定竞品关系，重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目 90 天内客户重合度最高的项目来看，客户重合58安居客研究院究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客58安居客研究院58安居客研究院58安居58安云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2度较高的项目有 8 个，其中与本项目客户重合度最高的为同板块的保利·国贸璟上项目，客户重叠率达 16.5%，即关注本项目的客户中有 16.5%也在关注保利·国贸璟上。总体而言，与 8 个竞品相比，本盘综合竞争力排名相对靠后，综合评分为 45.4 分，低于竞品平均水平。进一步结合五大竞争力雷达图分析可知，本项目在产品和价格方面表现突出，优于竞品均值；但在配套环境方面存在短板，且客户分流压力显著高于竞品。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库找房热度：项目找房热度表现尚可，但竞品找房热度更高2025 年 5 月，项目首次开盘后热度持续攀升，至 7 月中旬达到峰值，平均热度维持在 85 以上。进入 8 月以来热度有所回落，目前稳定在 72 左右。作为板块内稀缺的低密洋房项目，且该板块长期无新盘供应，项目自入市便备受市场关注。然而，项目面临的竞争同样也很激烈，竞品平均热度约 92，部分竞品找房热度甚至超过 100，这无形之中就给项目带来了较大的分流压力。项目找房热度高，竞品热度更高，能否留住并赢得客户，关键就要看项目在产品、配套、价格等方面的综合比拼。58安居客研究院究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客58安居客研究院58安居客研究院58安居58安云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至 2025.09.11户型匹配：项目主推 97-138 ㎡三至四房产品，精准命中市场需求缺口根据我们对迈皋桥板块各户型面积段产品的供需不匹配度分析，该板块 70 - 90 ㎡两房、90 - 140 ㎡三房需求较高，且存在较大需求缺口（供需不匹配度指数为负）。本盘主推的 97 ㎡三房、126 ㎡四房和 138 ㎡三房，在户型面积上与市场需求高度契合。这些均为板块主力需求产品，且都存在市场需求缺口，尤其是 97 ㎡三房，精准匹配了当下刚需购房者的需求。项目在产品打造上，基本上还算中规中矩，采用当下流行的横厅设计，户型方正，拥有 6.3 - 13.7 米面宽的双阳台，客餐厅一体化设计，主卧套房设计。项目得房率达 83%，算上赠送面积可达 91%左右，部分户型还可以灵活改造为私人庭院或阳光房。从产品本身来看，这些设计基本上能够满足刚需群体的居住需求，居住体验上相对也较为舒适。58安居客研究院究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客58安居客研究院58安居客研究院58安居58安云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至 2025.09.11指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。价格水平：销售价格 2.5 万/平，与竞品相比，价格并不算高项目当前销售均价约 2.5 万元/㎡，而迈皋桥板块新房均价约 3.3 万元/㎡，二手房价格则在 1.8 万 - 2 万元/㎡之间。与竞品相比，本盘价格优势明显，低于竞品均价。不过需注意的是，项目周边老旧小区及安置房较多，且二手房价格多在 2 万元/㎡左右，这对板块内刚需购房者有吸引力，在一定程度上分流了本盘客户。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库、安居客小程序58安居客研究院究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客58安居客研究院58安居客研究院58安居58安云洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；5项目配套：传统改善板块，城市界面略显不足，但周边配套资源丰富项目最大亮点在于“依山而居”——南侧毗邻南京名山紫金山（车程约 10 分钟），超 70%房源可直面山景，实现“推窗见山”的视觉享受。交通方面，项目距 7 号线丁家庄站约 700 米，且南侧临近尧红路快速路，自驾出行便捷。为提升居住品质，项目精心打造了下沉庭院、中央会客区、儿童活动区等景观空间，并融入瀑布、阳光草坪等自然元素，营造出沉浸式园林体验。然而，项目缺陷也十分突出，不少买家满怀期待赶到现场，最终却摇头离去，主要原因有四：其一，项目所在的丁家庄板块原本定位就是保障性住房核心区，城市界面显旧，周边被老厂房、城中村和安置房环绕，整体居住环境难以让购房者产生憧憬；其二，到项目现场，一眼就能看到家门口不远处那条繁忙的货运铁路，且小区两面被铁路包围，南侧不远处还有大型主干道尧红路，噪音和灰尘污染让不少人望而却步；其三，项目周边大型商业匮乏，多为品质一般的小区底商，难以满足追求高品质生活人群的需求；其四，项目南边不到 2 公里处有一座陵园，这让部分心存忌讳的购房者选择放弃。客户分流：分流压力较大，高于竞品均值水平，分流压力主要来自新房客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。从客户被分流至其他项目的情况来看，该项目整体分流压力值达 1.0。与竞品相比，其分流压力明