房地产行业月报：末月平稳收官，政策整体稳中有松

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业月报 2020 年 01 月 10 日 房地产 房地产行业月报 末月平稳收官，政策整体稳中有松 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 139 行业总市值(亿元) 24547.64 行业流通市值(亿元) 10064.53 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<政治局会议未提地产调控，郑州公积金贷款额度上升>>2019.12.07 <<经济会议重提“稳地价、稳房价、稳预期”，深圳取消商务公寓“只租不售”>>2019.12.14 <<二手房成交回暖，广州出台人才新政>>2019.12.21 <<一二手房成交环比提升，大城市落户条件全面放宽>>2019.12.28 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 31.46 3.06 3.54 4.11 4.79 10.28 8.89 7.65 6.57 0.55 买入- 保利地产 16.02 1.59 1.97 2.40 2.89 10.08 8.13 6.68 5.54 0.37 买入 融创中国 39.83 3.79 5.67 7.26 9.13 10.51 7.02 5.49 4.36 0.21 买入 华夏幸福 27.63 3.91 5.03 6.59 7.94 7.07 5.49 4.19 3.48 0.21 买入 旭辉控股集团 5.63 0.68 0.87 1.06 1.30 8.27 6.47 5.31 4.33 0.27 买入 备注 ：股价以 1 月 10 日收盘价为准 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  重点公司签约销售状况 据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 4.58%、37.58%、-17.28%、-22.44%、41.73%。19 年 12 月重点公司的销售额相对于 18 年 12 月下降 3.7pc，其中保利地产同比增长幅度最大，为 38.0%，万科、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为-12.0%、26.3%、-61.2%、-1.4%。  一手房月度成交：环比增速 11.87%，同比增速-1.96%（按面积） 本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2434.16 万方，环比增速 11.87%，同比增速-1.96%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 15.12%，26.26%，-13.68%；同比增速分别为-13.88%，5.06%，-10.13%。  二手房月度成交：环比增速 12.65%，同比增速 48.08%（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 593.45 万方，环比增速 12.65%，同比增速 48.08%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 25.22%，8.36%，1.04%；同比增速分别为 51.44%， 41.17%，73.71%。  库存：可售面积环比增速 4.95%，去化周期 7.10 个月（按面积） 本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5693.26 万方，环比增速 4.95%，去化周期 7.10 个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 6.53%，15.83%，-54.62%。一线、二线、三线去化周期分别为 10.47 个月，5.45 个月，2.91 个月。  40 城土地成交：一线成交规划建面环比增速 23.9% 本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 11606.2 平方米，环比增速-52.1%，同比增速-23.7%；成交土地规划建筑面积 18519.5 万平方米，环比增速 84.3%，同比增速 5.2%，其中一、二、三线城市环比增速 23.9%、131.1%、70.0%；成交均价环比增长-9.1%，成交总价环比增长 67.5%。本月，全国 40 大中城市土地溢价率 9.28%，较上月上升 1pc。其中一线城市土地溢价 1.65%，二线城市 11.40%，三线城市 11.15%。  投资建议： 销售方面，12 月主流房企销售额持续超预期。根据克而瑞数据，12 月主流 40 家房企单月销售金额 8910.45 亿元，环比增长 11.77%，同比增长 4.23%；1-12 月主流 40 家房企累计销售金额 83146.33 亿元，环比增长 12.00%，同比增长 16.27%。分房企来看，12 月份销售 TOP5 为绿地控股、万科、融创、保利和金地集团；1-12 月销售 TOP5 为碧桂园、中国恒大、万科、融创和绿地控股。 政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从行动上看，中央经济工作会议重申房住不炒，要求落实稳地价、稳房价、稳预期，中办、国办下发文件全面放宽常住人口 300万-500 万大城市落户条件；地方层面，广州花都区、黄埔区、南沙区、温-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万)沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 州市、佛山市相继出台购房新政，郑州提高公积金贷款额度。从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。 融资方面，自今年 5 月始，监管层对房企的融资渠道进行严格管理，信托等渠道已经大大收缩。受此影响，近期房企海外融资规模大幅提升。据中原地产研究中心统计数据显示，2019 年全年受监测房地产企业海外融资总额达到 752 亿美元，同比上涨 52%，发债总额创下新高。 配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，且中枢较为稳定；保守估计，若当前估值作为基准