房地产行业C-REITs周报：二级震荡，商务部等九部门支持社区商业等发行REITs

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产 C-REITs 周报——二级震荡，商务部等九部门支持社区商业等发行 REITs REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.12%。截至 9.19，本周（9.12-9.19，下同）中证 REITs(收盘)指数下跌 0.20%，收于 838.3 点；中证 REITs 全收益指数上涨 0.12%，收于 1071.3 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.44%/上涨 0.59%/上涨 0.07%/上涨 0.71%/下跌 2.81%/下跌 2.67%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 3。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 10.69%。截至 9.19，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为 6.18%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 10.69%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨14.41%/上涨 32.33%/下跌 1.15%/上涨 8.67%/上涨 21.10%/下跌 14.25%。其中 REITs 全收益指数排行第 4。 REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现震荡行情。其中数据中心、市政水利板块 REITs 表现较优，生态环保、能源基础设施板块 REITs 价跌。截至 9.19，已上市 REITs 总市值约 2212.1 亿元，平均单只 REIT 市值约 30 亿元。本周已上市 REITs 中 38 支上涨、35 支下跌，周均涨幅为 0.07%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为0.26%/0.27%/-0.18%/-0.03%/-0.32%/-0.79%/-0.08%/0.66%/1.28%。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 142.9万股，日均换手率 0.6%。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.7%/0.5%/0.7%/0.8%/0.7%/0.4%/1.2%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建 REIT（9.6%）、平安广州广河 REIT（9%）、中金湖北科投光谷 REIT（7.7%）。P/NAV 位于 0.7-1.8 区间，其中位列前三的 REITs 分别是易方达华威农贸市场 REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（1.8）、嘉实物美消费 REIT（1.8）。 投资建议：看好 2025 年低利率环境下 REITs 市场的配置机会，而考虑到REITs 已走过 2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W37：本周新房成交同比+3.0%，社融数据指向居民购房意愿低迷》 2025-09-14 2、《房地产：C-REITs 周报——唯品会奥莱 REIT 上市，发改委推进 REITs 常态化申报 》 2025-09-14 3、《房地产：C-REITs 周报——二级修复，凯德商业REIT 网下询价倍数创消费 REITs 新高》 2025-09-07 0%10%20%30%40%50%2024-092025-012025-052025-09房地产沪深3002025 09 21年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs 指数表现 ...................................................................................................................................... 3 REITs 二级市场表现 ................................................................................................................................ 4 REITs 估值表现 ...................................................................................................................................... 8 风险提示 ..............................................................................................................................................10 图表目录 图表 1： 指数表现 ................................................................................................................................. 3 图表 2： REITs 二级市场价格表现 ........................................................................................................... 5 图表 3： REITs 二级市场价格表现（续） .....................