非金属类建材行业《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》的点评：加力扩容扩维扩募，市场规模持续扩张可期

证券研究报告 2025年9月16日 加力扩容扩维扩募，市场规模持续扩张可期 ——《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》的点评 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 1 核心观点 进一步完善常态化申报机制，加力推进公募REITs扩容扩维。2025年9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》发改办投资〔2025〕782号（以下简称“782号文”），在《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布一年后，再次发布推进公募REITs常态化申报发行类文件，要求高度重视基础设施REITs申报工作，进一步完善常态化申报机制，加力推进公募REITs市场扩容扩维。 25年以来项目上市节奏与去年同期差异不大，但需加快项目储备。截至25年9月12日，共有74只公募REITs首发上市，6只扩募上市，已有3只产品获沪深交易所通过，13只产品获沪深交易所受理，1只产品已申报至上交所。25年以来获受理及上市只数分别为15及18只，获受理只数较去年同期的18只有所下降，上市只数则高于去年同期的13只。整体上市节奏正常，但获受理项目有所下降。23年及24年大量的项目储备为24年，尤其是为24Q4公募REITs快速的上市奠定了坚实基础，目前上市节奏与去年同期基本一致，但需加快后端项目储备。“782号文”也明确提出加快成熟资产类型项目常态化申报，积极探索新资产类型项目推荐发行，积极支持民间投资项目发行上市，要求各省级发展改革部门、有关中央企业加强项目储备。 简化程序支持混装扩募,有望加快扩募推进。“782号文”明确公募REITs首发上市满6个月后可向发改委申报，要求首发及扩募项目应同属于所有权类或经营收益权类，但允许具有关联性的不同行业领域项目扩募，支持跨区扩募。从当前（拟）扩募项目看，发布拟扩募公告（即临时公告）的时间均为首发上市满12个月后，且多为同一细分行业。“782号文”的发布有望缩短首发上市到扩募申报的间隔时间，有助于推动更多的首发项目扩募，同时也要求基金管理人及早摸排可扩募项目，积极做大项目规模。允许混装扩募有望拓宽扩募资产可选范围，加快推进扩募，丰富资产组合，起到一定的分散风险的作用；但同时也对基金管理人提出更高的管理要求。我们认为扩募是全球成熟REITs市场的标配制度，是使公募REITs实现良好投资循环的重要制度，积极支持扩募下，行业龙头企业优势将更加突出。 鼓励规模较大及净回收资金占比高的项目，上线信息化平台有望提升申报审批透明度。规模较大的项目对加速市场扩容具备显著推动作用，发行端可能具有一定的成本优势，交易端能够满足大型投资机构的投资需求，同时流通规模更大的情况下，也更便于投资者买卖，降低交易难度及成本。“782”号文也强调了公募REITs作为资产盘活工具的作用，根据政策规定，净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购，补流的比例不超过15%。优先推进净回收资金占比高的项目契合扩投资的政策导向。“782”号文提及上线基础设施REITs项目信息系统，有望进一步提升项目申报审批的透明度。当然，发改委仍将严格把关项目质量，项目成熟度及合规性仍然是影响项目申报审批的关键因素。 投资建议：“782号文”的发布有望进一步加快公募REITs市场扩容扩维扩募，尤其是扩募端有望加速推进，建议关注持有丰富运营资产及有较强扩募意向的龙头企业。关注发行收益率与二级市场有明显价差的新项目。预计9-12月公募REITs市场仍有一定的解禁及止盈压力，建议配置可供分配收益率安全垫较高的项目，并关注市场风险偏好变化。 风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。 加力扩容扩维，鼓励大规模及净回收资金占比高的项目  2025年9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》发改办投资〔2025〕782号（以下简称“782号文”），在《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布一年后，再次发布推进公募REITs常态化申报发行类文件，要求高度重视基础设施REITs申报工作，进一步完善常态化申报机制，加力推进公募REITs市场扩容扩维。  规模方面：“782号文”鼓励大规模及净回收资金占比高的项目： “鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目”。  规模较大的项目对加速市场扩容具备显著推动作用，在发行端具有一定的成本优势，交易端能够满足大型投资机构的投资需求，同时流通规模更大的情况下，也更便于投资者买卖，降低交易难度及成本。 “鼓励提高项目净回收资金规模，对于净回收资金占发售基金总额比例较高的项目，在符合推荐条件的基础上，我委将优先推荐” 。 公募REITs是重要的资产盘活工具，根据政策规定，净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购，补流的比例不超过15%。优先推荐净回收资金占比高的项目也与当前扩投资的政策导向相契合。  类型方面：加快成熟资产类型项目常态化申报，积极探索新资产类型项目推荐发行，积极支持民间投资项目发行上市： “加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报” 。 “进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度” 。 “积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件” 。 “积极支持民间投资项目发行上市” 。 2 图1：公募REITs上市发行情况 资料来源：国家发改委官网，光大证券研究所 位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。 产权类 经营 权类 面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。 产业园区 仓储物流 租赁住房 交通基础 设施 生态环保及市政水利 能源 包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。 消费基础 设施 包括收费公路、铁路、机场、港口项目。 •生态环保：包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。 •水利设施：具有供水、发电等功能的水利设施项目。 •市政基础设施：包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。 包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电