新城发展(01030.HK)云销雨霁，彩彻区明-广发证券

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 [Table_Page] 公司深度研究|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 【 广 发 地 产 & 海 外 】 新 城 发 展（01030.HK） 云销雨霁，彩彻区明 [Table_Summary] 核心观点：*除非特殊注明，否则报告货币为人民币 ⚫ 母子公司 A+H 双平台上市，股权集中管理层稳定。新城发展是 A 股上市公司新城控股（601155.SH）的母公司，主要业务由新城控股承接并运营，母公司层面业务及资产均较少。截至 24 年末，实控人持有新城发展 63.3%股权，新城发展持有控股 67.2%股权，股权结构稳定。 ⚫ 开发提均价、收规模、保利润。根据公司经营简报，25H1 公司实现销售金额 104 亿元，同比下降 56%，对应面积下降 59%，均价上升 7 %，24Q3 起公司调整销售策略，提均价、收规模、保利润。公司自 22 年以来基本完全暂停拿地，在手货值布局仍以三四线为主。 ⚫ 商业开业由重转轻，单店坪效稳定提升。截至 25H1 公司共开业 174座吾悦，总建面 1607 万方，出租率维持 97%以上高位，25H1 含税租金 69 亿元，同比+12%，19 年以来季度租金收入始终同比增长。运营效率来看，公司 24 年及 25H1 日租金坪效分别为 3.72 元、3.42 元/平，同比分别增长 7.7%、8.1%，扣除新开业影响后估算同店同比分别增长3.9%、6.6%，24 年以来坪效改善明显。截至 25H1 待开业重资产广场10 座，开发市场热度下行，公司未来新开业速度放缓且轻资产为主，但同店的稳定增长仍将是公司商业运营业务的重要增长支撑。 ⚫ 盈利预测与投资建议。预计 25-26 年开发结算收入 396/274 亿元，租金收入规模135/146亿元，归母净利润5.4/7.4亿元，同比+11%、+37%。合理假设下开发资产、商业资产净现金价值分别为 132 亿元、1898 亿元，净资产净现金价值为 616 亿元。给予公司对应 24 年末净资产 0.5x倍 PB 合理估值，对应 3.60 港元/股合理价值，给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧出清影响情绪，开发及商业业务表现不及预期等。 盈利预测： [Table_Finance] 单位:人民币百万元 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 主营收入 117,899 88,074 53,125 41,994 32,738 增长率（%） 3.5% -25.3% -39.7% -21.0% -22.0% EBITDA 7,974 7,140 8,154 9,523 10,162 归母净利润 -372 491 543 743 1,091 增长率（%） - - 10.5% 36.9% 46.7% EPS（元/股） -0.05 0.07 0.08 0.11 0.15 市盈率（P/E） - 23.8 27.9 20.4 13.9 ROE（%） -0.8% 1.1% 1.2% 1.6% 2.2% EV/EBITDA 7.4 8.9 8.0 6.5 5.9 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 备注：港币对人民币汇率 0.91 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 2.35 港元 合理价值 3.60 港元 报告日期 2025-09-04 [Table_BaseInfo] 基本数据 总股本/流通股本（亿股） 70.66/70.66 总市值/流通市值（亿港元） 166.04/166.04 一年内最高/最低（港元） 3.19/1.46 30 日日均成交量/成交额（百万） 33.0/84.6 近 3 个月/6 个月涨跌幅（%） 17.50/13.53 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究： [Table_Contacts] -10%12%35%57%80%102%09/2411/2401/2503/2505/2507/2508/25新城发展恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 新城发展|公司深度研究 目录索引 一、新城发展基本情况 ....................................................................................................... 5 （一）公司发展历程及业务结构 ................................................................................ 5 （二）公司发展历程及业务结构 ................................................................................ 6 （三）公司管理层 ...................................................................................................... 8 二、开发资产逐步消化，商业运营表现稳健....................................................................... 9 （一）开发业务情况：提均价、收规模、保利润 ..................................................... 10 （二）开发货值情况：开发资产持续消化，江苏、山东区域占比较高 .................... 12 （三）商业运营情况：收入增长，出租率高位稳定，轻资产贡献占比提升 ............. 15 （四）商业分省情况：苏浙鲁皖占比超 50%，多数商场运营效率较高 ................... 19 （五）商业经营效率分析： 租金坪效在 24 年之后持续改善 ................................... 22 三、近年首发民企美元债，负债结构稳定安全 ................................................................. 26 四、盈利预测及估值 .........