房地产行业周报：房地产行业第36周周报（2025年8月30日-2025年9月5日）新房二手房成交同比增速均提升；深圳进一步优化限购限贷政策新房成交面积环比由正转负，同比由负转正；二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅扩大。新房库存面积环比由负转正，同比降幅收窄；去化周期环比下降、同比上涨

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 9 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 36 周周报（2025年 8 月 30 日-2025 年 9 月 5 日） 新房二手房成交同比增速均提升；深圳进一步优化限购限贷政策 新房成交面积环比由正转负，同比由负转正；二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅扩大。新房库存面积环比由负转正，同比降幅收窄；去化周期环比下降、同比上涨。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。40 个城市新房成交面积为 184.9 万平方米，环比下降 16.0%，同比上升 5.2%，同比增速较上周上升 7.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为6.5%、-22.7%、-21.6%，同比增速分别为 6.6%、15.7%、-17.6%。一线城市同比增速较上周上升 27.0 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大 13.0 个百分点，三线城市同比增速较上周下降 35.0 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅扩大。18 个城市二手房成交面积为 138.8 万平方米，环比下降11.3%，同比上升 6.8%，同比涨幅较上周提升 0.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-9.2%、-12.8%、-9.9%，同比增速分别为 0.6%、17.1%、4.5%。其中，一线城市同比增速较上周上升 2.2 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大 6.1 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄 20.1 个百分点。  新房库存面积环比由负转正，同比降幅收窄；去化周期环比下降、同比上涨。12 个城市新房库存面积为11256 万平方米，环比增速为 0.04%，同比增速为-14.5%；去化周期为 18.7 个月，环比下降 0.03 个月，同比上升 1.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.9、15.7、72.1 个月，一线城市环比下降 0.3 个月、二、三四线城市环比分别上升 0.3、3.7 个月，一、三四线城市同比分别上升 1.7、2.9个月、二线城市同比下降 0.2 个月。  土地市场环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1548.0 万平方米，环比上升 37.0%，同比下降 19.0%；成交土地总价为 260.4 亿元，环比上升 74.5%，同比下降 47.7%；成交土地楼面均价为 1681.9 元/平，环比上升 27.4%，同比下降 35.4%；百城成交土地溢价率为 1.4%，环比下降 1.1 个百分点，同比下降 1.3 个百分点。  房企国内债券发行量环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 83.3 亿元，环比上升 125.0%，同比下降 49.2%（前值：-75.1%）。总偿还量为 103.5 亿元，环比下降 18.5%，同比下降 28.8%（前值：242.1%）；净融资额为-20.2 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降 1.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.7%，较上周上升 2.1pct。房地产板块 PE 为 30.05X，较上周下降 0.62X。 政策  9 月 5 日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，进一步优化住房限购政策、调整企事业单位购房政策、优化信贷政策；另外，还发布了公积金管理办法和提取管理规定的修订征求意见稿，拟优化公积金政策。  1）收窄限购范围：深圳限购政策细化至分区、分街道，更为精确。调整后，深圳各区限购条件为：a）福田区、南山区和宝安区（新安）：仍限购，户籍家庭/单身限购 2 套（成年单身视作家庭，此前限购 1套变为 2 套）；非户籍家庭满 1 年个税/社保限购 1 套；b）罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍不限购房套数；非户籍家庭不满 1 年个税/社保限购 2 套，满 1 年个税/社保不限套数；c）盐田区、大鹏新区不限购。政策调整后，罗湖区、宝安区西乡街道的限购明显放松。  从市场数据来看，非限购/限购条件宽松的区域是深圳的成交主力。根据中指院，1-8 月深圳新房成交 2.66万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约 1.88 万套，占比超 70%；1-7 月二手房成交约 3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约 1.93 万套，占比约 52%。  2）优化信贷政策：商贷利率不再区分首套和二套房。  3）调整企事业单位购房政策：此前政策规定，福田、南山、宝安（新安、西乡）企事业单位不可购房，其余区域购房需同时满足“设立年限满 1 年、在本市累计缴纳税款金额达 100 万元、员工人数 10 名及以上”条件。此次政策优化后，满足上述条件可在福田、南山、宝安（新安）购房，其他区域不再审核购房资格。限购范围与个人端保持一致，减少企事业单位购房限制，有利于企事业单位购房解决员工住房问题。  4）深圳还发布了《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提取管理规定》修订征求意见稿，拟优化公积金政策。现行公积金政策仅支持在深圳或异地有房，且购房时间与申请提取时间相隔 3年以内，一次性提取公积金（首套可全额提账户余额、二套可提 60%）以及租房提取。此次意见稿提出：a）拟扩大公积金提取范围，拟新增六类提取情形：购房首付款提取（首套可全额提账户余额、二套可提60%）；购房税款提取；异地购房还贷提取；