2020房企回归核心，从核心向外扩张（亿翰）

亿翰智库 执行总裁何慧数据来源：巧芯科技现象一：有多少企业已经不再投资？2019年，700家房企中，新增公司少于5个的有518家房企，其中没有新增公司的有365家房企；等于接近75%的房企已失去再投资能力。“20172018 201932%表： 2017-2019年700家房地产集团新增项目公司数量2019年，据人民法院公告的破产文书，检索“房地产”关键词，共有 467家企业。2016年-2018，此类企业数量分别为184、274、410家。“一线城市核心二线普通二线三四线表： 2019年破产房地产公司各城市能级分布占比现象二：有多少企业面临清算？表： 2019年北京部分限竞房项目成交/限售均价对比编号项目名称区域批证套数去化率成交均价 限售均价涨跌幅度1和悦华玺昌平64672.45%4681849877-6.13%2华萃西山门头沟95812.42%4803451205-6.19%3金辰府昌平6270.48%4918653000-7.20%4万科翡翠西湖丰台150728.87%3814841230-7.48%5大兴金茂悦大兴138842.00%3863442061-8.15%6熙悦观湖房山5448.27%3420837245-8.15%7万象华府昌平41961.34%4975354197-8.20%8旭辉城房山75416.71%3393137000-8.29%9金悦府大兴49830.92%4988555016-9.33%10中国铁建国际公馆亦庄1003-4700052695-10.81%11颐璟万和大兴41155.47%4894755016-11.03%12金地大湖风华房山8768.79%3312437245-11.06%13熙湖悦著房山12166.74%3285837245-11.78%14金樾和著房山89034.04%3409138994-12.57%15金隅学府亦庄990-4600052695-12.71%16碧桂园世奥龙鼎延庆91618.89%2744232000-14.24%17招商雍合府大兴63275.32%4710955800-15.58%表： 2019年6-11月典型城市项目平均开盘周度去化率城市6月7月8月9月10月11月北京73%50%37%66%45%32%成都47%49%41%45%43%46%福州67%47%66%30%33%37%杭州83%83%84%78%72%69%济南52%48%47%36%41%27%南京54%77%42%67%61%56%青岛56%54%49%56%61%62%苏州84%90%80%95%86%66%天津78%50%59%65%58%42%重庆70%71%60%58%52%68%郑州74%70%65%68%56%71%西安87%85%81%78%79%72%武汉74%82%69%81%76%57%广州42%36%41%51%47%35%深圳46%46%35%50%30%54%上海25%43%48%48%37%52%长沙66%66%82%58%59%63%佛山49%34%57%84%45%43%中山53%63%52%65%18%25%现象三：有多少项目已经卖不到指导价？数据来源：巧芯科技2019年行业逻辑一切以“稳”为主稳：既是目标, 更是底线因城施策+因企施策格局优化，优胜劣汰外围放水，地产筑坝（三大治理路径）政策逻辑：路径一：外围放水，地产筑坝0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10成交面积（万平）成交金额（亿元）图：2018年1月-2019年10月TOP50房企土地成交量价变化情况节流——缓投资开源——抓回款图：2019年房地产融资收紧和央行货币政策脉络图5月6月7月4月11月9月中央政治局会议重申房住不炒郭树清批评房地产过度融资全面收紧信托、银行、海外债等融资渠道全面降准,下调金融机构存款准备金率1个百分点降息：下调MLF利率全面降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点23号文，信托融资全面收紧1月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%201120122013201420152016201720182019图：2011年-2019年房地产开发企业到位资金中定金及预收款比例（%） 9月郭树清强调坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向数据来源：国家统计局、亿翰智库1.4可以有“小阳春”但不能“入夏“！一二线不能“过热”，三四线不能“过冷”！苏州、大连等热点二线城市调控加码部分高杠杆、拿地王的出头企业融资受限需求释放经济压力政策松动城市冷热不均“地王” 再现“因城施策”“因企施策”市场出现“小阳春”1）城市“自救” ，不再感性，调控力度微调2）企业“自救”，不再坚守，现金流为王3）消费者“自救”，不再疯狂，观望情绪渐浓下半年市场呈现三大特征企业积极应对加快推货，积极展开促销政策边际放松部分城市的调控松绑以“稳”为纲“730”会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“小阳春”行情结束，市场开始回落路径二：因城施策+因企施策上半年：需求驱动，出现小阳春下半年：需求萎缩，启动“自救”模式（治理逻辑）最终目标企业升维精进，强者恒强28%50%62%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%20092010201120122013201420152016201720182019图：2009-2019年1-11月行业集中度变化TOP10TOP30TOP50TOP100行业降维淘汰，竞争力较弱的企业面临“淘汰”行业一定会在，但企业不一定在路径三：格局优化，优胜劣汰行业集中度攀升“爆雷”企业日渐增多数据来源：各企业公告，亿翰智库2020年行业趋势3.1以稳为主，要素回归核心逻辑核心一 、 行 业 回 归 “ 调 节 ” 逻 辑二 、 政 策 回 归 “ 箱 体 ” 逻 辑三 、 城 市 回 归 “ 价 值 ” 逻 辑五 、 企 业 回 归 “ 经 营 ” 逻 辑四 、 消 费 者 回 归 “ 居 住 ” 逻 辑行业回归“调节”逻辑15.012.40 2 4 6 8 10 12 14 16 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019图：2000-2019年1-10月全国商品房销售额（万亿元）数据来源：国家统计局、亿翰智库图表：2015-2019上半年YH50房企利润表现Ø手段一： 地价难降，房价难涨，行业利润率下降大势所趋0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600020152016201720182019H1净利润（亿元）净利润同比增速保量：行业未来发展空间将保持15万亿，机会仍在去质：压缩行业利润，引导企业参与B2G“保量去