2019年市场总结-2020年趋势展望（中指）

中指研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 ................................................................................................................................................ 1 第一部分：2019 年中国房地产市场形势总结 ................................................................................... 4 1. 政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善 ................................................................... 4 2. 价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落 ............................................................... 7 3. 供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大 ............................................................ 9 4. 土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现 ................................................................. 14 5. 企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款 ........................................................................ 17 第二部分：2020 年中国房地产市场趋势展望 ................................................................................. 20 1. 行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡 ............................................ 20 2. 市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速增长 ............................................ 24 3. 关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会 ................................................... 30 4. 关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化 ........................................ 36 中国房地产市场 2019 总结& 2020 展望 2019 年 12 月 2 日 中国房地产市场 2019 总结 & 2020 展望 1本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400 630 1230010 56319252 摘要 一、2019 年中国房地产市场形势总结 2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。 价格方面，百城整体及二、三四线代表城市新建住宅累计涨幅较去年同期均收窄，各线城市价格环比涨幅持续运行在 0.5%左右，涨幅明显收窄；11 月有40 个城市价格环比下跌，单月环比下跌城市数量明显增多。相对于新房价格，二手房价格调整态势更加明显，1-11 月十大城市二手房均价累计下跌，近几个月环比跌幅有所扩大，市场调整预期进一步强化。 供求方面，全国层面，2019 年 1-10 月，全国商品房销售面积为 13.3 亿平方米，同比增长 0.1%。城市层面，今年 1-11 月，重点城市商品住宅成交面积较去年同期小幅调整，三线代表城市同比降幅显著；代表城市商品住宅销供比为1.04，市场新增供求相对均衡，短期库存规模稳步提升，库存去化时间较去年末有所延长。成交结构方面，改善型需求积极释放，多数城市楼盘成交套总价水平较去年有所提升。 2019 年 1-11 月，全国 300 个城市土地市场整体供需规模与去年同期基本持平，住宅用地成交楼面均价上涨近两成，一方面受上半年市场回温带动，另一方面一二线城市宅地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动全国成交楼面均价结构性上涨。下半年房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度下降、成交楼面价回调、地块流拍率提升，市场降温明显。值得注意的是，进入 11 月，部分城市优质地块供应增多，带动成交楼面均价上涨，但地块流拍率已逐步提升至 8.9%，土地市场整体仍处低温状态。 调控政策偏紧 完善基础制度 政策 市场 价格涨幅明显收窄 下跌城市数量增多 重点城市市场调整 短期去化压力提升 土地 土地市场低温运行 结构拿地机会显现 29 30 32 40 201908201909201910201911个百城中环比下跌城市数量8.8%3.3%8.9%住宅用地流拍宗数占比 2 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 业绩方面，2019 年 1-11 月，品牌房企精准把握市场机遇，聚焦主流需求，整体销售业绩继续保持增长，大型房企销售业绩增速高于全国平均水平，销售金额有望再创新高，强者恒强态势延续。拿地方面，企业投资收敛聚焦，整体拿地节奏放缓，品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重明显低于去年同期水平。融资方面，房地产金融监管从严，房企融资规模保持高位，综合融资成本上升。策略方面，企业更加适应行业调控政策变化，顺势而为、积极推盘、狠抓回款促进自身规模稳步增长。 二、2020 年中国房地产市场趋势展望 经济方面，2019 年国内外需求均保持低迷，经济增速下行趋势未改，逆周期调节因子进一步加大，金融环境保持中性偏松。展望 2020 年，促消费政策显效消费存一定改善空间，中美双方逐步取消关税积极预期下，固定资产增速将保持韧性，出口增速有望小幅反弹，加之短期周期理论基础支撑，明年季度经济增速存阶段性企稳预期，但全年增速依旧呈现稳步放缓态势，在此基调下，货币、财政政策继续保持灵活。房地产政策方面，2020 年调控将注重多方面的平衡：第一，确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，实现保障自住群体