北岸办公室市场

knightfrank.com.au/research需求清晰分化，占据者和投资者青睐顶级资产北岸办公室市场% ^391,53715.78,069093037.5 - 42.56.75 - 7.75521,15326.1-11,582-28,52474237.5 - 42.57.75- 8.75912,69021.7-3,513-28,524137,25622.94,480066937.5 - 42.57.75 - 8.50217,54833.9-3,392-2,61457337.5 - 42.58.00 – 9.00354,80429.71,088-2,614129,73031.0-9,277064737.5 - 42.57.50 - 8.25137,27410.02,426052035.0 - 40.08.00 - 8.50267,00420.2-6,8510673,80020.6-9,207047037.5 - 42.57.00 – 8.00271,54926.1-21,683039337.5 - 42.58.00 – 9.00945,34922.2-30,8900提高激励水平年度脸部租赁增长高级职位空缺主吸收网络交易量产量软化市场年级总库存sqm职位空缺百分比6个月网络吸收平方米6个月网络加法平方米核心市场产率 %*平均净面租金$/m²平均激励北悉尼素数北悉尼次要北悉尼总计圣伦纳ds素数圣伦纳ds次要圣伦纳ds总计Chatswood素数Chatswood次要Chatswood总计麦克夸里公园素数麦克夸里公园次要麦克夸里公园总计^ 奖金按总收入计算；* 假设WALE为5年 来源：Knight Frank研究/PCA2024-25财年交易量。预计下半年活动将有所回升。2025年北悉尼核心市场上半年正值净吸纳量。北部地区市场平均 prime 等级激励为 40%。北悉尼的优质网络租赁面积平均为930美元/平方米，同比上涨了2.3%。在北悉尼，与所有CBD地区及其他主要新南威尔士州市场相比，最低。马科·马斯基泰利 研究与咨询 associate director改善情绪和前景对2025年下半年租户和投资者需求有利北海岸市场的收益率持续走软，尤其是北悉尼的收益率较2025年上半年下降了40个基点。 悉尼北部顶级资产——100山街、1登森街和118山街；始终保持着高入住率。悉尼地铁维多利亚十字车站进一步加强了北方悉尼的可达性，增强了其对租户的长期吸引力。自2023年以来开发活动暂停以来，北悉尼目前的办公物业总量为912,690平方米。作为新南威尔士州第三大都市办公市场，北悉尼不断发展，优质资产现占总量的43%，较十年前的27%显著提升。北悉尼办公供应的下一个重大新增项目是维多利亚十字奥斯迪（Victoria Cross OSD），由Lendlease开发，规划于2026年第一季度完工。这，亲和力广场（5.9万平方米）已获批准并且正在积极寻求预承诺。虽然其他几种方案仍处于早期规划阶段，但它们不太可能在2029年之前提供新的库存，从而为市场吸收现有供应提供时间。年度主要激励逐步上升，目前平均为39.5%，导致净有效租金下降1.4%。目前平均为 505 美元/平方米。激励措施可能已经达到顶峰。并且预计在短期内稳定，为净有效租金回归增长铺平道路。悉尼北部地区不同等级的入住需求存在明显差异。正交易流并且在主要市场进行查询，积极的吸收截至2025年上半年，录得80,690平方米。这导致上半年优质空置率从17.8%下降至15.7%。相比之下，由于租户需求较为疲软的二级市场，2025年上半年录得11,582平方米的负吸收。在北悉尼的 mặt bằng thuê trung bình đã tăng trưởng vừa phải, mặt bằng thuê nguyên thủy trung bình tăng 2.3% trong năm đến mức 930/sqm (1,100/sqm thuần) vào tháng 7 năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, tăng trưởng chỉ đạt 0.5% trong năm, với mặt bằng hiện tại là 742/sqm (896/sqm mặt bằng thuê thuần).深入分析需求显示，顶级库存需求旺盛，空置率收紧至0.9%，凸显了市场表现上的明显分化。租户优先考虑提供卓越便利性和连接性的高品质办公环境，这进一步增强了顶级建筑的吸引力。空置率的激增主要是由次级市场需求疲软驱动的，空置率从18.1%上升至26.1%，2025年上半年净吸纳量为-21,683平方米。与此同时，优质空置率从19.2%上升至20.6%，净吸纳量为-9,207平方米。麦夸里公园的整体空置率达到了历史新高22.2% 在7月，继短暂缓解期之后2024年1月。2025年上半年净吸纳量报告为-30,890平方米。直租空置率从17.9%上升到20.8%，而次租空置率在截至7月的六个月内小幅上升至1.4%。麦克阿瑟公园现在是最大的都市办公区在新南威尔士州的市场中，其总库存量已超过帕拉马塔和北悉尼。展望未来，Stockland的M_Park（位于哈特姆路15号和17号，面积约25,000平方米）的建设预计将于2025年下半年完工。值得注意的是，哈特姆路17号已完全由强生公司承诺。最近，病理服务提供商Douglas Hanly Moir租赁了Stockland位于吉福诺克大道16号的6,200平方米的办公和仓库空间。反映需求疲软和空置率上升，2025年第一季度净租面租金保持不变，优质资产平均为每平方米470美元（每平方米595美元毛租面），二级资产为每平方米393美元（每平方米518美元毛租面）。与其他北美海岸市场，激励从1月的38.0%上升至7%。然而，由于近年来供应量的涌入加剧了优质楼宇之间的竞争，房东正提供甚至更高的激励措施以留住和吸引租户。激励增加已影响有效租金，2025年H1期优质净有效租金下降了3.2%，至每平方米282美元。随着2025年H2期更多优质空间投入使用，空置率可能仍将保持高位，优质资产之间的竞争预计将使租户租金稳定，激励措施保持高位。 拥有广泛的优质选项可供选择，次级使用者正被越来越强的升级动力所驱使——这可能导致优质市场和次级市场之间日益扩大的分化。随着空置水平仍然偏高，面租金保持不变H1 2025。按年计算，主要净租金收入记录1.5%的温和增长，目前平均为669美元/平方米（819美元/平方米的毛面租金，同比增长2.0%）。自2023年初以来，二手净面租金保持在573美元/平方米不变（701美元/平方米的毛面租金，同比增长0.7%）。crow's nest 地铁站有显著改善该地区的连接性和可访问性，进一步增强该选区的呼吁吸引房主。市场现在定位为吸收疫情期间提供的供应增量。按等级划分，优质空置率从26.1%下降至22.9%，这得益于4,480平方米的正净吸纳量——远高于五年平均值2,352平方米。相比之下，二级空置率略有上升至历史新高33.9%，净吸纳量为负3,392平方米。随着历史上报道的高