养老住房交易表现回顾

2025/26knightfrank.co.uk/研究养老住房交易表现回顾Knight Frank对英国养老住房行业运营绩效的年度评估。这份市场领先报告包括对最大IRC运营商的入住率、销售额和租金绩效的分析。2 第24页第8页前瞻操作员调查投资背景第10页内容第 6 页25页第20页第12页老年人住房交易绩效回顾 2025/26第16页Q&A：首选之家有限公司交易表现回顾：KPIS方案交易绩效回顾：成本和收入KPI第 4 页2025-26 数量调查交易绩效评估：客户KPI交易表现回顾：市场表现3 老年人住房交易绩效回顾 2025/26引言12我们已向行业领先运营商征询他们对行业的看法以及他们未来五年的计划这种方法为我们提供了对112个方案中日常运营、绩效和居民特征的洞察313489套，容纳超过12000名居民。其中大部分已投入运营，其余部分计划于2026年开放。这种稳健的、方案层面的证据增强了该部门向机构投资者阐述其价值主张的能力，展现了稳定的业绩和可扩展的增长。行业塑造投资和宏观趋势的最新动态我们基于他们当前的投资组合数据，对运营者绩效进行了深入分析这是我们的第七版研究报告，也是迄今为止最详尽的私营IRC市场调查。该报告围绕三个关键组成部分构建：我们2025/26年老年人住房交易绩效回顾的结果证实，该部门在不断变化的市场环境下继续应对客户和投资者的需求，并持续发展和演变。研究结果证明了客户基础、供应性质的变化、方案设计、ESG资质、服务提供，以及销售和租赁吸收的动态以及运营绩效。有诸多积极因素。稳固的基本面和日益成熟的运营商格局持续增强该行业的弹性和长期潜力。正因如此，我们继续与该行业合作，提供最高质量的分析见解。 13,48912,1971124老年人住房交易绩效回顾 2025/26用数字表示的调查单位IRC 方案居民总市值68亿英镑调查单元80 85 1.188% 90%-2.3%8.25% 0.32 45%19.6%5成本与收入KPI关键：IRC – 集成退休社区 | AVLOS – 平均住院时长 | DMF – 延期管理费销售和租赁KPIKPIs（仅限私营IRC）老年人住房交易绩效回顾 2025/26居民kpi7.4年平均停留时间(10年以上运行)进入平均年龄针对购买者进入平均年龄为租户每个居民平均家 (有方案的)完成初步销售)人员成本百分比每单位平均费用12k平均数单位护理人员数（含护理）私人IRC总收入的一部分方案来自DMFs平均入住率私人租赁计划年平均价格变动使用 DMF 的 IRC 方案年均租金增长率供转租（仅出租）平均入住率用于出售方案(3年以上运营)6 12,00010,0008,0006,0004,0002,000040%35%25%20%15%10%5%0%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420258.7k投资背景投资滞后需求来源： Knight Frank 研究使用 EAC单位数量老年人住房交易绩效回顾 2025/26私人物流公司增加总配送份额私人 IRC总私人irc占总数的百分比单位数量私人IRC占总交付的百分比仅预计2025年将建成8,747座全新设计的养老院，较上年的7,000座有所增加，但仍比2016年近10,000座的近期市场峰值低11%。该行业的独立评估表明，英国每年需要建造高达50,000座专为老年人设计的专用住宅。我们现在都知道这个故事了。英国的人口正在快速老龄化。到2040年，四分之一的人口将年满65岁或以上，而目前这一比例仅为19%。然而，为支持这一群体在晚年生活的适龄住房供应仍然不足。人口因素与投资机会对操作复杂性的担忧，以及缺乏可用产品，一直使交易量保持低位。与监管、DMF和租赁改革相关的特定行业挑战，规划政策方面的一致性问题以及紧张的劳动力市场增加了另一层的复杂性。尽管存在这种不平衡，投资活动一直比较低迷。高融资成本，预计到2025年将建成新的老年人专用住所，比前一年增加至7,000个7 25%70060050040030020010009876543210201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025跨越大西洋来源：Capital Economics / Knight Frank Research美国老年住房资本回报率与美债10年期收益率老年人住房交易绩效回顾 2025/26到2040年，人口中将有65岁或以上的人英国可以从成熟的养老住房市场中学到什么SPREAD 10-YEAR TREASURY VS SENIOR HOUSING YIELDS (BPS, RHS)美国10年期国债收益率老年住房资本回报率基点利差（bps）老年公寓资本回报率（2季度移动平均）近年来，该行业在设计、运营、销售策略、定价和服务费结构方面取得了显著进展。这些变化导致了不同方案和运营商的销售率差异，突显了随着市场不断变化，适应性的重要性。美国老年住房行业预示着完全成熟市场的未来——其发展趋势为英国投资者提供了宝贵的信号。强劲的需求加上受限的发展背景，使入住率上升，使全国空置率达到9.1%，这是自2018年以来的最低读数。根据Capital Economics的预测，到2027年，空置率可能降至创纪录的8%。投资格局也发生了变化。廉价债务和政府债券利差宽泛——曾经是房地产超额回报的引擎——的时代已经让位于更高的收益率环境。在伦敦或东南部开设的私人IRC方案，其中更高的资本价值和租金支持建筑68%宏观经济环境依然充满挑战。通胀正在缓解但可能会持续高于目标。再加上财政压力和生产力疲软，这种环境将延缓复苏。对于房地产行业而言，其影响十分明确：运营效率和有纪律的资本部署至关重要。预计供应将持续紧张至本世纪中叶，预计到2030年，年租金增长将平均约为4.5%。虽然基本面需求预计将保持强劲，但开发管道却呈现出不同的故事。在建单元仅占现有库存的2.5%以上，是十年来最低的份额。较长的建设时间线和更高的建筑成本是这一因素的关键——现在已接近两年半。10年期国债收益率与美国老年人住房收益率之间的利差，在过去五年（2012-2017年）平均为515个基点的高峰全球金融危机复苏期，现在已收窄至大约320个基点（2020-2025年），这主要归因于量化宽松政策的影响。商业模式正应对这些动态而演变。人员配备仍然是主要成本驱动因素，运营商继续在招聘、留任和培训方面进行投资。对于发展而言，位置已成为一个关键焦点，以确保在一个更高成本的环境中保持可行性。对于投资者而言，美国和英国市场之间的相似之处显而易见。在新的开发环境具有挑战性的背景下，结合了坚韧的表现、持续的需求和结构性供给不足——所有这些都描绘了一个有发展空间的行业的引人入胜的图景。在本周期内，收入增长而非收益套利将主导回报。对投资者而言，养老住房的资本化率之所以突出，正因为它更强的租赁前景，尽管利差收窄。当前国债之上的风险溢价正推动大量新增资本涌入该资产类别。截至2025年第