（2019年度）北京年报

经济下行压力较大，货币政策坚持稳健偏宽松，但房地产融资环境趋紧；中央重申“房住不炒”定位，地方“因城施策”确保市场平稳健康发展。以监管类政策为主，限购限贷等政策保持稳定，房贷利率定价基准转换，但实际利率基本平稳，国管公积金 “认房又认贷”，市场影响相对较小。政策环境稳、市场预期稳，北京楼市处于横盘时期，预判2020年新房、二手房成交总量整体趋稳或略有上升。新房分流，成交套数较去年小幅回落，市场份额下降，成交均价保持平稳，报价指数低位运行；租赁市场平均租金持续回落。土地市场延续低温，溢价率创近五年新低。住宅用地成交仍以限竞房地块为主，但热度有所减退，且不限价地块供应明显增多。成交规模明显增加，价格保持平稳，限竞房成为市场主导产品；市场整体供大于求，存量创五年新高。备注：1、新房市场包含普宅+别墅+共有产权房，不含回迁房，去化时间为当期存量/近一年去化速度；2、 二手房成交均价为全市折算价格；成交占比为二手房成交套数/一二手住宅总成交套数，其中一手住宅包含共产房。成交套数：14.5万套同比：-6%成交均价：63895元/㎡同比：1%二手成交占比：72%同比：-11%供应面积：599万㎡同比：-19%成交面积：653万㎡同比：5%楼面均价：23138元/㎡同比：-2%溢价率：9%同比：-6%成交金额：3149亿元同比：64%成交套数：57016套同比：82%成交均价：46734元/㎡同比：-3%存量套数：88711套去化时间：1.8年•全国经济•全国政策•全国市场•品牌房企全国经济2019年前三季度，全国GDP同比增长6.2%，增速逐季放缓，下行压力较大，未来宏观政策将更注重”稳增长”，确保经济运行在合理区间。6.7%6.7%6.7%6.8%6.9%6.9%6.8%6.8%6.8%6.7%6.5%6.4%6.4%6.2%6.0%5.6%6.0%6.4%6.8%7.2%16Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q32016年-2019年全国GDP季度增速走势➢ 2019年前3季度，全国GDP同比增长6.2%，较2018年全年增速回落0.4个百分点；分季度来看，全国GDP增速逐季递减，第3季度仅为6.0%，达1992年以来最低值。经济下行压力较大，一方面要求房地产市场平稳发展，确保经济运行在合理区域，另一方面也将对房地产需求端的持续释放产生抑制。➢ 2019年1-11月，需求端指标：全国固定资产投资同比增长5.2%，与上月持平，其中房地产投资同比增幅为10.2%，较上月回落0.1个百分点；社会消费品总额同比增长8.0%，较上月回落0.1个百分点；出口总额同比增长4.5%，呈连续回落态势。➢ 2019年11月，生产端指标：全国规模以上工业增加值同比增速为6.2%，较上月回升1.5个百分点，累计来看，1-11月同比增幅为5.6%，较去年全年下滑0.6个百分点。6.2%4%5%6%7%8%9%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2018年2019年2018-2019年全国规模以上工业增加值同比增速5.2%8.0%4.5%2%4%6%8%10%12%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2018年2019年2018-2019年全国三大需求同比增速投资消费出口10.2%8%9%10%11%12%13%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2018年2019年2018-2019年全国房地产投资同比增速货币政策2019年货币政策维持稳健偏宽松，M2增速略有改善，保持流动性合理充裕，并通过LPR改革引导市场利率小幅下行，降低社会融资成本，支持实体经济发展。8.0%8.2%0%5%10%15%20%25%30%2012年以来M1和M2同比增速走势M2同比增速M1同比增速4.30%4.30%4.25%4.20%4.20%4.15%4.15%4.85%4.85%4.85%4.80%4.80%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-12贷款市场报价利率（LPR）走势一年期LPR五年期LPR8%10%12%14%16%18%17-117-217-317-417-517-617-717-817-917-1017-1117-1218-118-218-318-418-518-618-718-818-918-1018-1118-1219-119-219-319-419-519-619-719-819-919-1019-1119-122017年至今金融机构存款准备金率变动中小型存款类机构存款准备金率大型存款类机构存款准备金率➢ 2019年M2增速较去年末有所改善，11月M2同比增长8.2%，货币政策在流动性总量调控上保持稳健和松紧适度。➢ 2019年央行实施2次全面降准，同时通过LPR利率改革来疏通货币政策传导渠道。央行在11月首度下调了MLF和逆回购利率(5BP)，有效带动银行贷款利率下行，降低社会融资成本，支持实体经济发展，未来LPR利率仍存小幅下调的可能。2019年房地产金融环境呈现“宏观松+行业紧”的特点，中央各部门紧盯房地产金融风险，加强融资监管，遏制房地产泡沫。5.52%5.84%5.2%5.6%6.0%6.4%18-1219-119-219-319-419-519-619-719-819-919-10 19-11 19-12近一年全国房贷平均利率走势首套二套0%10%20%30%40%010203040502016年—2019年全国房地产贷款及个人住房贷款余额走势房地产贷款余额（万亿）个人住房贷款余额（万亿）房地产贷款余额增速个人住房贷款余额增速➢ 截至2019年3季度，全国房地产贷款余额增速连续4个季度回落，个人住房贷款余额增速连续10个季度回落，各部门密集发声，加强房地产融资监管，行业金融环境整体偏紧。➢ 2019年12月，全国房贷利率由升转降，首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.84%，较上月均小幅下降1PB。2019年中央各部门对房地产金融调控的表态融资监管信托预警外债约束融资检查遏制房地产泡沫5月17日，银保监会：重点整治违规资金变相用于拿地融资，向“四证”不全房地产开发项目提供融资，违规资金用于购房7月4日，银保监会：针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展约谈警示7月12日，发改委：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务8月8日，银保监会：在32城开展2019年银行机构房地产融资专项检查9月3日，银保监会：对部分交叉金融产品流入房地产领域等问题果断采取监管措施，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向信贷政策调控政策2019年全国房