中国房地产2019年市场总结+2020年趋势展望

中指研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 ................................................................................................................................................ 1 第一部分：2019 年中国房地产市场形势总结 ................................................................................... 4 1. 政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善 ................................................................... 4 2. 价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落 ............................................................... 7 3. 供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大 ............................................................ 9 4. 土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现 ................................................................. 14 5. 企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款 ........................................................................ 17 第二部分：2020 年中国房地产市场趋势展望 ................................................................................. 20 1. 行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡 ............................................ 20 2. 市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速增长 ............................................ 24 3. 关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会 ................................................... 30 4. 关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化 ........................................ 36 研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 主要研究成员： 中指研究院：莫天全 黄瑜 白彦军 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 吴建钦 辛芸娜 王新华 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 陈丽娜 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 战雪 王雅涵 仵世友 付源 姚卓 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 牛晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 中国房地产市场 2019 总结& 2020 展望 2019 年 12 月 2 日 中国房地产市场 2019 总结 & 2020 展望 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 摘要 一、2019 年中国房地产市场形势总结 2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。 价格方面，百城整体及二、三四线代表城市新建住宅累计涨幅较去年同期均收窄，各线城市价格环比涨幅持续运行在 0.5%左右，涨幅明显收窄；11 月有40 个城市价格环比下跌，单月环比下跌城市数量明显增多。相对于新房价格，二手房价格调整态势更加明显，1-11 月十大城市二手房均价累计下跌，近几个月环比跌幅有所扩大，市场调整预期进一步强化。 供求方面，全国层面，2019 年 1-10 月，全国商品房销售面积为 13.3 亿平方米，同比增长 0.1%。城市层面，今年 1-11 月，重点城市商品住宅成交面积较去年同期小幅调整，三线代表城市同比降幅显著；代表城市商品住宅销供比为1.04，市场新增供求相对均衡，短期库存规模稳步提升，库存去化时间较去年末有所延长。成交结构方面，改善型需求积极释放，多数城市楼盘成交套总价水平较去年有所提升。 2019 年 1-11 月，全国 300 个城市土地市场整体供需规模与去年同期基本持平，住宅用地成交楼面均价上涨近两成，一方面受上半年市场回温带动，另一方面一二线城市宅地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动全国成交楼面均价结构性上涨。下半年房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度下降、成交楼面价回调、地块流拍率提升，市场降温明显。值得注意的是，进入 11 月，部分城市优质地块供应增多，带动成交楼面均价上涨，但地块流拍率已逐步提升至 8.9%，土地市场整体仍处低温状态。 调控政策偏紧 完善基础制度 政策 市场 价格涨幅明显收窄 下跌城市数量增多 重点城市市场调整 短期去化压力提升 土地 土地市场低温运行 结构拿地机会显现 29 30 32 40 201908201909201910201911个百城中环比下跌城市数量8.8%3.3%8.9%住宅用地流拍宗数占比 2 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 业绩方面，2019 年 1-11 月，品牌房企精准把握市场机遇，聚焦主流需求，整体销售业绩继续保持增长，大型房企销售业绩增速高于全国平均水平，销售金额有望再创新高，强者恒强态势延续。拿地方面，企业投资收敛聚焦，整体拿地节奏放缓，品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重明显低于去年同期水平。融资方面，房地产金融监管从严，房企融资规模保持高位，综合融资成本上升。策略方面，企业更加适应行业调控政策变化，顺势而为、积极推盘、狠抓回款促进自身规模稳步增长。 二、2020 年中国房地产市场趋势展望 经济方面，2019 年国内外需求均保持低迷，经济增速下行趋