房地产：中指｜5月楼市前瞻：政策落实与市场分化

中指｜5月楼市前瞻：政策落实与市场分化中指研究院 中国房地产指数系统 1 市场方面，4 月，300 城住宅用地出让金达 1365 亿元，同比增长约 22%,核心城市土地市场保持一定热度，北京、杭州、成都等城市继续拍出高溢价地块。同时，重点 30 城新房销售面积在较低基数下同比增长 1.5%，核心城市在优质供应带动下，销售延续增长态势；二手房成交量整体同比延续增长态势，4 月 20 城二手房成交套数同比增长 13%，但市场“以价换量”仍是主流。 政策方面，4 月 25 日，中央政治局会议提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，政策表述从去年 9.26 以来的“止跌回稳”到此次“持续巩固”，既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势。具体政策则重点聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面。此外，结合“加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息”等表述，宏观政策有望进一步发力，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期增强。 趋势来看，5.1 小长假期间，多地举办购房季、好房节等活动，并同步推出配套优惠措施，进一步激活当地楼市，市场表现较为平稳。展望 5 月，在房企促销、“好房子”供应增加及政策利好预期带动下，核心城市新房销售有望得到支撑，但分化仍是市场主旋律；二手房在学区需求阶段性释放后，短期市场成交环比或出现一定回落。此外，关税局势升级背景下，外向型经济城市可能面临阶段性压力，居民购房节奏或受到影响，需关注市场变化。 ｜正文｜ 一、市场：4 月重点城市新房表现继续分化，优质供应带动核心城市销售保持修复；二手房成交量同比普遍增长 新房方面，4 月重点城市市场延续分化态势，北京、杭州等核心城市销售面积仍保持修复态势。根据中指数据，4 月，重点 30 城新建商品住宅销售面积 898 万平方米，环比下降24.7%，同比增长 1.5%。1-4 月，重点 30 城新建商品住宅销售面积 3584 万平方米，同比增长 2.9%。一线城市中，北京在海淀区多个优质项目成交带动下，4 月新建商品住宅销售面积同比增长 10%；深圳 4 月部分刚需盘热销带动新房销售同比增长 9%。二线城市中，福州 4 月在供应增加及高性价比项目销售带动下，新建商品住宅销售面积同比增长 25%，杭州、武汉在优质项目供应增加带动下，4 月新房销售同比分别增长 14%、10%。苏州受契税补贴及新区5 月楼市前瞻：政策落实与市场分化 中指研究院 中国房地产指数系统 2 房票补贴 3 月到期影响，4 月新房成交量同比出现回落；宁波在“购房送消费券”政策推动下，购房需求 3 月集中释放，叠加供应缩量影响，4 月新房成交同比出现一定回落。 图：2021 年以来深圳、北京新建商品住宅、二手住宅月度成交走势 二手方面，核心城市仍保持较高活跃度，成交同比多保持增长，但市场整体延续“以价换量”行情。根据中指数据，4 月，重点 20 城二手房成交 13.5 万套，环比下降 9.9%，同比增长 12.7%。1-4 月重点 20 城二手房成交约 48 万套，同比增长 24.3%。4 月，一线城市中，深圳二手住宅成交 5733 套，同比增长 37%；上海二手房成交超 2.3 万套，同比增长 30%；北京二手住宅成交超 1.5 万套，同比增长 17%。二线城市中成都、杭州、南宁 4 月二手住宅成交套数同比分别增长 20%、16%、14%。目前二手房挂牌量仍在高位，部分城市取消限售后二手房挂牌量有所增加，市场整体仍延续“以价换量”行情，根据中指百城价格指数，4 月百城二手住宅价格环比下跌 0.69%，跌幅较上月扩大 0.1 个百分点。 表：部分重点城市“五一”期间楼市情况 城市 购房活动及市场表现 上海 五一期间，外环外部分项目利用假期推出多重优惠，如金山的星耀东方、御著项目五一期间推出五重豪礼：到访即可参与案场主题活动+每天 5 套特价优惠房源+活动期间成交赠 2 万元车位抵用券+成交抽取品牌家电+“老带新”到访各获夏日定制水壶套装 1 套。 市场表现方面，4 月底至五一期间，多个区位条件优越、产品性价比高的新盘认购率破 100%，其中徐汇滨江绿城潮鸣东方项目首期推出 120 套房源，认购率突破170%；浦东新杨思翡雲悦府项目二期推出 160 套房源，认购率超过 300%，触发积分；浦东北蔡国贸中国铁建·西派海上项目四期推出 82 套房源，认购率超过240%，触发积分；闵行梅陇安高申陇院项目三期推出 224 套房源，认购率高达132%。 北京 五一假期，北京新房项目普遍推出一系列优惠活动，特价房源较多，促销力度较大；部分楼盘在特价房源基础上还进行了折上折促销活动。 中指研究院 中国房地产指数系统 3 城市 购房活动及市场表现 从案场来访情况来看，市场延续分化特征，朝阳、大兴、昌平等区域部分热点“好房子”项目来访客户较多，但其他区域来访及成交整体较为平淡。 网签数据方面，五一假期，北京新建商品住宅累计网签 302 套/3.42 万平，同比分别增长 114%和 107%。 深圳 深圳举办“五一好房节”活动，推出折扣优惠、特价房、以租换购、以旧换新 3.0等众多优惠，有近 30 个楼盘项目集中参展，设有特价房源和“五一专属折扣”等优惠，部分项目推出 8.8 折优惠，特价房源超 50 套。此外，中介机构推出“以旧换新 3.0”计划，提供最高 11 万元补贴。 广州 广州多个楼盘集中五一前开盘加推，4 月最后三天共发放 19 张预售证，新批住宅套数 2828 套。从成交来看，由于多个纯新楼盘五一前集中入市，新规产品叠加高性价比，成交去化较好。 成都 “五一”期间成都住建启动“安家成都·美好购房季”，30 余家房企携 120 余项目推出活动。折扣力度多在 1-2 个点。核心区折扣力度偏小，外围区域或非热点区域部分项目推出少量特价房，优惠力度可到 10~20 万。如：保利四川推出了“MAY 好购房节”，访客到售楼部有机会获得电影卡，同时精选的百套房源将享有限时九八折优惠；人居九林语凌云阁/叠云阁项目在活动期间为清盘房源提供额外1%的优惠；城投·鹭湾锦上映项目在“五一”假期间购房可享受 1 万元礼金；成都轨道集团旗下的马厂坝 TOD 青雲九天、空港置业·云璟江屿等项目也纷纷推出了“五一”假期购房特惠。 据成都市住建局消息，4 月 29 日“安家成都·美好购房季”启动以来，截至 5 月5 日 13 时，成都共计成交 2067 套，其中新房成交 787 套，同比增长 2%；二手房方面，机构日均带看 0.99 万组，同比上升 8.3%，日均成交 256 套，同比上升3.7%。 武汉 4 月 30 日武汉市发布“汉九条”，同日启动以“宜居武汉 乐购江城”为主题的购房节活动。政策层面针对不同人群精准施策，有效释放刚性和改善性住房需求潜力；市场层面，各大房企积极参与购房节活动，与家居家电、汽车消费等联合推出多重促销方案，进一步激活当地房地产市场。 五一假期，武汉市新建住宅网签 451 套，面积为 5.53 万㎡，同比大幅增长 284%。 天津 五一假期期间，天津房地产