房地产：中指丨三大维度看懂“好房子”设计风向

中指丨三大维度看懂“好房子”设计风向中指研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 近年来，中央多次定调引领“好房子”建设导向，2025 年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。3 月 31 日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，在住宅建筑层高、墙体及楼板隔音性能、电梯配置要求、阳台栏杆净高等方面作出明确规定，并已于 5月 1 日正式施行。 同时，过去两年已有不少地方出台了高品质住宅设计导则或相关技术规定，且部分执行标准高于新版《住宅项目规范》，以满足居民对高品质住宅的需求。这些标准的出台不仅为住宅市场的健康发展提供了有力支撑，也为全国范围内“好房子”建设指明了方向。本文将从阳台空间设计、室内层高优化以及社区公共空间打造三个维度，梳理住宅产品设计趋势，为“好房子”建设提供参考。 住宅产品设计趋势 1、阳台等空间放宽计容规则，“大阳台”设计拓展活动空间 近年来，多地优化建设项目容积率计算规则，其中阳台等空间计容比例调整是一项重点内容。以前，封闭阳台普遍按照全面积计容，计容规则调整后，多地对达到要求的封闭阳台采取半计容，同时还放宽了开敞阳台的进深尺寸及面积占比。整体来说，计容规则调整为房企提供了设计弹性，有助于推动“大阳台”、“空中花园”等设计落地，在提高住宅得房率的同时，为住户创造更通透、实用的居住空间。 表：部分省市关于阳台/飘窗等空间计容规则放宽的规定 城市 发布时间 文件名称 主要内容 北京市 2025 年 2 月 《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于 1.8 米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积收取地价款； 开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积的 1/2 收取地价款（原规定高层住宅不得设置开敞式阳台）。 宁波市 2025 年 2 月 《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知》 居住建筑不封闭阳台进深不大于 2.4 米的，按水平投影面积的 1/2 计入容积率（进深由 1.8 米放宽至 2.4 米）。 因高速公路、高架道路、轨道等噪声影响，以及公建化立面等有特殊要求的居住建筑，在地块规划三大维度看懂“好房子”设计风向 中指研究院 中国房地产指数系统 2 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 城市 发布时间 文件名称 主要内容 条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的 1/2 计入容积率。 杭州市 2024 年 12 月 《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》 邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线，以及规划有特殊要求的居住建筑，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的 1/2 计算容积率（封闭阳台由全计容调整为半计容）。 成都市 2024 年 4 月 《成都市城市规划管理技术规定（2024）》 每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的 20%（由原 15%提升至 20%）。 广州市 2023 年 11 月 《广州市建筑工程容积率计算办法》 住宅建筑的半开敞空间进深不大于 2.4 米，其中满足连续开敞率不低于 40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积 20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积（由原 15%提升至 20%）。 高品质生活区的住宅建筑，其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可适当提高。 数据来源：中指研究院综合整理 以广州为例，2023 年底发布新规将住宅套内半开敞空间半计容比例从 15%放宽至 20%，并允许高品质生活区突破上限。新规实施后，广州多宗地块将半开敞空间半计容的比例提升至 25%甚至更高。如2024 年 9 月招商蛇口竞得的南沙横沥岛 2024NJY-3 地块（招商林屿境项目），根据地块规划条件，该地块鼓励采用“大阳台”设计，半开敞空间半计容面积比例放宽至 25%，同时允许每户配置占套内面积 40%的户属空中花园（不计容）。 中指研究院 中国房地产指数系统 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 图：广州招商林屿境项目建筑效果图 项目落地后，凭借其空中花园、错层阳台、垂直绿化等设计，持续保持较高的市场热度。以项目 125平米户型为例，奇数层北侧约 33 平景观阳台连通客厅和两个次卧，整体构成三面宽布局，为家庭成员提供了更多的活动空间。而生活阳台布局在了北侧，独立于客厅外，确保了客厅的观景视线无遮挡，避免了传统户型“阳台沦为晾晒区”的痛点；偶数层做成双入户动线，可以由玄关直接步入客厅，也可先经过约30 平庭院再进入室内，业主的隐私得到了较好的保护，同时，公共庭院还可以作为家庭聚会、访客接待的社交空间。此外，主卧套房连接约 11 平花园阳台，可灵活改造为阅读角、茶歇区或微型庭院，提升居住体验。 图：广州招商林屿境项目 125 平奇数层（左）与偶数层（右）户型 成都保利花照天珺项目 143 平户型，利用新规后多出的 5%面积（阳台空间由 15%提升至 20%），在客厅西侧与书房连接处打造了一个 3 米面宽、2.4 米进深的阳台，面积约 7.2 ㎡，串联起阳台、客厅、餐厅和卧室等主要功能空间，形成洄游式动线布局，有效提升了日常活动效率。 中指研究院 中国房地产指数系统 4 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 图：成都保利花照天珺项目 143 平户型 2、室内层高突破 3 米，空间通透感与功能性明显提升 随着人们生活品质的提升，对居住舒适度有了更高的追求，如安装隔音材料来提升住宅隔音降噪性能，或安装新风系统、中央空调、地暖等来提升居住品质，新版《住宅项目规范》明确新建住宅建筑层高不低于 3 米，较原有标准增加 20 厘米，这一调整为技术设备的安装提供了条件，且室内的采光和通风也会得到改善，让住户有更好的空间感受。 值得关注的是，不少地方在新版《住宅项目规范》出台之前就已执行不低于 3 米层高标准，甚至高于 3 米标准，如河南省、江苏省规定“住宅层高不应小于 3.1m，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，