房地产行业：收购存量商品房取得新突破，专项债发行19.2亿元！

中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2025 年 5 月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，引起了市场关注。此次浙江、四川发行专项债用于收购存量商品房涉及多个项目，债券总金额接近 20 亿元，为各地提供了参考样本，预计后续专项债收购存量商品房也有望加速。 1、政策梳理：政策持续落位，为收购存量商品房提供资金支持 早在 2023 年 2 月，央行就设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为 1000 亿元，支持金融机构在 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。2024 年以来，中央及监管部门对收购存量商品房的资金支持政策持续落地，当前各地收购存量商品房的资金来源主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等，各项支持政策落地时间及主要内容见下表： 表：支持收购存量商品房的资金来源政策落地时间及主要内容 部门 文件/会议 时间 主要内容 资金支持 央行 《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》 2023.2 设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为 1000 亿元，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于 2023 年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过 3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的 100%予以资金支持，利率为 1.75%。 租赁住房贷款支持计划 央行、金融监管总局 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》 2024.1.5 满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。 住房租赁团体购房贷款 央行 国务院政策例行吹风会 介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况 2024.5.17 设立保障性住房再贷款，激励 21 家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 1、保障性住房再贷款规模是 3000 亿元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元。 2、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。 3、城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收保障性住房再贷款，租赁住房贷款支持计划并入管理 收购存量商品房取得新突破，专项债发行 19.2 亿元！ 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 部门 文件/会议 时间 主要内容 资金支持 购后迅速配售或租赁。 4、自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21 家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。 央行 《关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》 2024.9.29 为支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，中国人民银行决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。 保障性住房再贷款 财政部 加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展国新办新闻发布会 2024.10.12 支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，我们主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。 专项债券 国 务 院 办公厅 《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》 2024.12.25 允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备；允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。具体操作要求按照相关部门规定执行。 专项债券 央行 下调再贷款利率 2025.5.7 为更好发挥结构性货币政策工具的激励作用，引导金融机构加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度，中国人民银行决定：自 2025 年 5 月 7 日起，下调再贷款利率 0.25 个百分点。下调后，3 个月、6 个月和 1 年期支农支小再贷款利率分别为 1.2%、1.4%和 1.5%，抵押补充贷款利率为 2.0%，专项结构性货币政策工具利率为 1.5%。 保障性住房再贷款 数据来源：政府网，中指数据 CREIS 不同资金在利率和贷款年限上存在差异。 住房租赁团体购房贷款：贷款年限不超过 30 年，利率由商业银行根据借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定，参考已落地贷款，2024 年 12 月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款 2400 万元，期限 27 年，利率 2.95%。整体来看，住房租赁团体购房贷款的年限较长，但利率相对也较高； 保障性住房再贷款：2024 年 5 月设立时央行发放的利率为 1.75%，期限最长为 5 年（展期 4 次），期限较短，21 家全国性银行向各地国企发放资金时通常要在 1.75%的基础上加点，实际发行的贷款利率整体或在 2.5%以上，部分甚至接近 3%；2025 年