房地产：中指丨河南信阳发文落实现房销售，影响有多大？

中指丨河南信阳发文落实现房销售，影响有多大？中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 5 月 13 日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示，其中部分举措值得关注： 一、严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 四、严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。 原文链接：https://zfcxjsj.xinyang.gov.cn/2025/05-13/606665.html 【中指解读】 1、推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容，已有多地积极探索试点 二十届三中全会审议通过的《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，明确了房地产中长期改革方向。2025 年全国住房城乡建设工作会议通稿在“推动构建房地产发展新模式”中强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一。 近年来，全国多地积极探索推行现房销售。海南在 2020 年 3 月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超 5 年时间，是首个落实现房销售的省份。 根据中指不完全监测，2022 年末以来，全国已有超 30 个省（市）出台现房销售相关政策，安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门是省内唯一现房销售试点城市，今年 4 月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。 河南信阳发文落实现房销售，影响有多大？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。 此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。文中明确按“新老有别”的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房销售。 2、信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目已经处于现房销售状态，新政落地对信阳短期市场运行的影响整体或较小 近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2020-2024 年期间，信阳市本级累计成交涉宅用地 131 宗，建筑面积达 1252万 m²，但今年以来土地成交明显走弱，2025 年 1-4 月，信阳市本级仅成交 1 宗涉宅用地，成交建筑面积 15.7 万 m²，处在近年同期低位，同时在较弱的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售的状态。整体来看，现房销售政策的推出对于信阳短期市场的影响或相对较小。 另外，信阳此次发文也对项目资金进行明确，指出“严格实行项目开发公司制”，企业总部履行投资人责任，在项目交付前严禁投资人违规抽调、挪用项目销售、融资等资金；并强调“严格落实使用自有资金购地”，这一举措强化了对房企资金的要求，同时也有利于保交房，在当下信阳土地市场成交规模较低的背景下，政策对短期市场的影响亦相对较小。 3、现房销售将对购房者、房企、行业带来深远影响，在库存量大的地区推进，也符合中央“严控增量”的要求 现房销售对于购房者、房企、行业均有着不同的影响： 对购房者而言，可以降低购房风险。现房销售的项目建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房“货不对板”以及烂尾的风险。 对房企而言，现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。 对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市中指研究院 中国房地产指数系统 场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。另外，现房销售对项目工程质量提出了更高的要求，将促进行业更高质量发展。 推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央“严控增量”的要求，未来或有更多城市逐渐跟进，但对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。 表：截至 2025 年 3 月末部分短期库存较大的城市列表（更多城市库存和土地数据请查询中指数据库） 城市 商品住宅可售面积(万㎡) 出清周期(月，按近 12个月去化速度计算) 镇江 435 20.4 中山 391 20.6 贵阳 762 21.2 资阳 44 21.5 南京 859 22.2 黄石 105 22.9 贺州 234 23.0 云浮 102 23.0 菏泽 240 23.7 青岛 1707 24.1 抚州 373 24.7 南宁 680 24.7 温州 1278 25.6 汕头 466 26.7 丽水 414 27.3 阳江 341 27.9 舟山 100 28.3 …… 数据来源：中指数据 CREIS 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。