2025年上半年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）存续期表现

资产证券化市场研究报告 1 2025 年上半年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）存续期表现 金融结构评级部 唐诗怡 李佳阳 董仪 徐宇扬 李解 摘要： 2025 年上半年，银行间 RMBS 仍无新发，相关产品的焦点仍然是早偿。2025年 2 月和 3 月，商业银行 RMBS 基础资产均出现大额早偿，公积金 RMBS 基础资产早偿高峰期出现在 4 月。整体来看，公积金 RMBS 的早偿水平显著低于商业银行 RMBS。在早偿的影响下，上半年 RMBS 净融资规模仍呈净流出状态，股份制商业银行发行的 RMBS 的存量规模超越了大型国有商业银行。 早偿率剧烈波动使得投资人面临再投资风险，也加剧了交易难度，与去年同期相比，2025 年上半年 RMBS 二级市场成交活跃度下降，公募基金持仓 RMBS的热度持续衰减。市场波动也创造了更多投资机会，二级市场投资人更青睐于次级证券。 受 LPR 下行以及存量房贷款利率下调的影响，RMBS 基础资产加权利率继续下行，进而影响超额利差。基础资产的累计逾期率总体保持在较低水平，同时受益于基础资产分布于经济发达区域，城市商业银行表现更佳但分化较明显。此外，由于基础资产本金余额大幅下降，商业银行 RMBS 基础资产的逾期比率整体呈现上升态势。 一、RMBS 产品早偿与存量情况 1.第一季度大型国有商业银行早偿率依然高企 2025 年上半年银行间 RMBS 仍出现大额早偿。2025 年 2 月和 3 月，商业银行 RMBS 基础资产的年化早偿率1分别为 44.28%和 86.64%，而住房公积金 RMBS的早偿高峰期出现在 4 月，其年化早偿率为 25.44%，为近年来峰值，不过其早偿水平仍显著低于商业银行 RMBS。 1 年化早偿率=1-(1-月度早偿率)^12，月度早偿率=(当月末部分提前还款金额+当月末提前结清金额)/当月期初贷款余额 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 图表 1：商业银行 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 2：公积金 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 3：商品房销售额与个人住房抵押贷款余额同比增速 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 图表 4：个人住房贷款利率、LPR 与理财收益率比较 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 对比不同类型的银行来看，2025 年 2 月和 3 月，大型国有商业银行 RMBS产品资产池的早偿最为明显，显著高于股份制商业银行和城市商业银行。我们发现，早偿较高的产品为工商银行的“工元”系列和建设银行的“建元”系列。由于银行理财产品年化收益率低于存量的个人住房贷款利率，加之居民通常在第一季度收到年终奖等一次性收入，居民可能更倾向于用于提前偿还房贷。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 图表 5：大型国有商业银行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 6：股份制商业银行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 7：城商行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 8：三类银行的基础资产年化早偿率对比数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 2.股份制商业银行 RMBS 的存量规模超越大型国有商业银行 从一级市场发行情况看，2025 年上半年商业银行 RMBS 和公积金 RMBS 均未发行，在大额早偿的影响下，上半年净融资额呈现净流出状态。2025 年 3 月和 4 月，商业银行 RMBS 的净融资额分别为-135.46 亿元和-194.00 亿元，由于 2月和3月商业银行RMBS的资产池出现异常高的早偿率，在过手摊还的设置下，商业银行 RMBS 产品的优先级证券在次月迎来大规模兑付。公积金 RMBS 净融资额流出较多的月份为 4 月和 5 月，4 月净流出较多可能是由于武汉公积金中心于该月启动了清仓回购，而 5 月净流出较多则与其 4 月公积金 RMBS 资产池较高的早偿表现相对应。 从存量市场来看，在大额早偿的影响下，RMBS 产品的存量单数和规模持续缩减。截至 2025 年 6 月末，商业银行 RMBS 存量单数 134 单，较上年末减少 73单；存量余额 1366.86 亿元。同期末，公积金 RMBS 存量单数 3 单，较上年末减少 4 单；存量余额 25.71 亿元。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 4 图表 9：历年 RMBS 产品净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 10：RMBS 存量单数及余额（单位：单，亿元）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 从发起机构来看，大型国有商业银行发起的 RMBS 产品余额占比继续下降，这与基础资产的大幅早偿有关；同时，股份制商业银行发起的 RMBS 产品余额占比上升。截至 2025 年 6 月末，大型国有商业银行发起的 RMBS 产品余额占比为 37.26%，较初始发行规模占比有大幅下降。其中，受基础资产早偿影响，工商银行的“工元”系列和建设银行的“建元”系列存量余额分别为 0.00 亿元和 1.71亿元；中国银行的“中盈”系列和农业银行的“农盈”系列存量余额分别为 218.67亿元和 177.84 亿元。同期末，由全国性股份制商业银行发起的 RMBS 产品余额占比为 47.70%，较其发行规模占比显著提升。其中，招商银行的“和家”系列、中信银行的“惠益”系列和兴业银行的“兴元”系列余额分别为 245.27 亿元、136.14 亿元和 124.88 亿元，占比分别为 17.61%、9.78%和 8.97%。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 5 图表 11：不同类型发起机构的 RMBS 发行规模占比 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 12：2025 年 6 月末发起机构的 RMBS 存量规模占比 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 二、RMBS 产品二级市场交易与公募基金持仓情况 1.二级市场成交活跃度不高 2025 年上半年，受早偿率波动和存量余额下降影响，RMBS 产品二级市场的活跃度不高，与 2024 年上半年相比，成交额和换手率持续下降。具体来看，2025 年上半年 RMBS 产品的二级市场交易笔数和交易金额分别为 68 笔和 52.80亿元，同比分别下降 54.97%和 58.87%。换手率2方面，2025 年上半年，RMBS 产品的换手率为 3.06%，同比减少 0.45 个百分点。 图表 13：RMBS 二级市场成交额及换手率 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 14：2025 年上半年 RMBS 二级市场各月成交情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2.公募基金持仓 RMBS 的热度持续衰减 就公募基金的持仓情况而言，截至 2025 年 6 月末，持仓