深度报告：北京核心CBD优质资产运营，助力利润穿越周期

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 中国国贸（600007.SH）深度报告： 北京核心 CBD 优质资产运营，助力利润穿越周期 2025 年 08 月 15 日 ➢ 资产坐标具备独特优势，股东架构稳定。中国国际贸易中心处于北京市东二环与三环之间，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组成。公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，截至 2025 年一季度，持股比例为 80.65%，中国国际贸易中心有限公司股东分别为中国世茂投资有限公司（持股比例 50%）和香港嘉里兴业有限公司（持股比例 50%）。 ➢ 核心商管业务营收稳定，北京市场具备领先优势。1）写字楼：公司拥有四座甲级写字楼，截至 2025 年一季度，公司写字楼综合租金为 627 元/㎡/月，2021 年到 2024 年逐渐上升，而北京写字楼 2024 年同比 2023 年降幅达 23.7%；截至 2025 年一季度末，公司写字楼出租率为 92.7%，较北京写字楼截至 2024年 12 月整体出租率 87.4%高 5.7 个百分点，2024 年公司写字楼营业收入达15.11 亿元，同比下降-3.16%，占总营收比重为 38.63%；2）商城：国贸商城于1990 年开业，是国贸中心的重要组成部分， 2024 年国贸商城客流量为 2590万人次，位居全国第 17，是北京商城客流量 TOP1，2024 年国贸商城销售额为191 亿元，位列全国第五，在北京位列第二，仅次于北京 SKP，截至 2024 年末，国贸商城业务实现营收 12.86 亿元，是近五年来最高水平；3）公寓：国贸公寓由南、北两座各 30 层公寓楼组成，建筑面积约 8 万平方米，截至 2024 年末，国贸公寓实现营收 1.87 亿元，是近五年来最高水平，同比 2024 年提升 2.02%；4）酒店：公司经营两家酒店，分别为北京国贸大酒店和新国贸饭店，截至 2024年末，公司酒店运营营收达 5.26 亿元，同比下降-7.59%，主要是受到宏观经济和国际地缘政治不确定性的影响，商务活动的需求仍然受限。 ➢ 归母净利逐年增长，负债成本逐步下降：截至 2024 年末公司实现营收 39.12亿元，同比微降 1.05%，实现归母净利润 12.62 亿元，同比提升 0.25%。截至2024 年末，公司有息债务规模为 10.85 亿元，较 2023 年的 15.75 亿元下降31.11%，且全部为银行借款，无公司债券、企业债券和非金融企业债务融资工具。公司回馈股东，截至 2024 年末公司股利支付率为 87.77%，股息率为 6.54%，剔除 2023 年派发特别股息补偿 2019-2021 年相对谨慎的利润分配方案外，股利支付率和股息率均在逐年提升。 ➢ 投资建议：公司作持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。在降息的背景下，公司 2022-2024年股息率仍能达到 4.42%、4.13%和 6.53%。我们预计公司 2025-2027 年营业收入达 39.36/40.07/40.90 亿元，归母净利润达 12.80/13.31/13.88 亿元，对应PE 倍数为 16/15/15 倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。 ➢ 风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。 [Table_Forcast] 盈利预测与财务指标 项目/年度 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元） 3,912 3,936 4,007 4,090 增长率（%） -1.1 0.6 1.8 2.1 归属母公司股东净利润（百万元） 1,262 1,280 1,331 1,388 增长率（%） 0.3 1.4 4.0 4.3 每股收益（元） 1.25 1.27 1.32 1.38 PE 16 16 15 15 PB 2.1 2.1 2.1 2.0 资料来源：iFind，民生证券研究院预测；（注：股价为 2025 年 8 月 14 日收盘价） 推荐 首次评级 当前价格： 20.45 元 [Table_Author] 分析师 周泰 执业证书： S0100521110009 邮箱： zhoutai@mszq.com 分析师 陈立 执业证书： S0100524080001 邮箱： chenli_yj@mszq.com 中国国贸(600007.SH)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 资产坐标具备独特优势，股东架构稳定 .................................................................................................................... 3 1.1 资产所处位置核心，公司运营历史悠久 ........................................................................................................................................ 3 1.2 大股东持股比例集中，股权架构稳定 ............................................................................................................................................ 4 1.3 核心管理层稳定，均于控股股东担任要职 .................................................................................................................................... 4 2 核心商管业务营收稳定，北京市场具备领先优势 ...................................................................................................... 5 2.1 核心写字楼受区位加成，租金及出租率优于北京其他 ............................................................................................................... 5 2.2 受益于高单价及高出租率，公司商城营收同比提升 ..................................................................................